Ринок нерухомості Греції сьогодні: динаміка і перспективи

Коротко про головне

Багато експертів і міжнародні портали про нерухомість називають 2017 рік «переломним» для ринку Греції. Агенти відчули зростання інтересу з боку інвесторів, а багато хто з покупців скористалися можливістю придбати об'єкти за зниженими цінами. Вперше за останні вісім років в Елладі відзначено зростання попиту на нерухомість cо боку місцевих і іноземних покупців, - а в деяких районах навіть намітився умовний «ажіотаж».

Тенденції розвитку ринку в 2017 році cхожі у всіх курортних зонах материкової Греції: інтерес підвищується до житла у великих містах, до інвестиційних об'єктів, до недорогих об'єктів на головних курортах. Що стосується островів, то тут показники неоднорідні: десь відзначається збільшення обсягів продажів, десь як і раніше панує спад. Так, в 2017 році відбулося помітне пожвавлення ринку нерухомості в Халкідікі. Кількість угод значно збільшилася в порівнянні з попередніми роками.

На ринку залишилися покупці, які дуже люблять Грецію незалежно від політичної та економічної ситуації - і купують тут для життя і відпочинку. Вчора вони набувають зі знижками сподобалися їм об'єкти, користуючись ситуацією на ринку в своїх інтересах.

Цікава тенденція, яка утвердилася на ринку нерухомості Греції в році, що минає: Греція остаточно стала основним ринком нерухомості для китайських покупців, націлених на отримання європейського ВНЖ при покупці житла або інвестиційних об'єктів вартістю від € 250 000, а також їх оренду в рамках відповідного бюджету. Агенти вчера спеціально формують інвестиційні пакети для китайських покупців: набувають кілька вигідних об'єктів, додають до їх вартості агентсткой комісію, ділять на кілька частин і продають їх по € 250 000 китайським покупцям. У якості «бонусу» до такої інвестиції «додається» гарантований дохід від здачі відповідної частки в оренду.

Поведінка великих інвесторів також говорить про зростання інтересу міжнародних компаній до ринку нерухомості Греції. Китайська корпорація Cosco Shipping Ports активно інвестує в розвиток і благоустрій морського порту Пірей - одного з найбільш глобальних будівельних проектів в Греції, здійснення якого країна чекає вже багато років. Велика кількість будівель, покинутих заводських приміщень, що знаходяться в районі порту, підлягають реновації в найближчі два роки. Cтремітельний щорічне зростання туризму залучає в країну іноземні компанії з великими капіталами. Особливий розвиток в цьому плані отримали в 2017 році острова Крит і Родос. В тренді, безумовно, і столиця країни. Так, в цьому році компанія з США Hines придбала п'ятизірковий готель в Афінах Athens Ledra, і активно продовжує інвестувати в нерухомість Греції. AGC Equity Partners (AGC) з Кувейту викупила готель Astir Pallas на півдні Афін за € 444 000 000. Турецький холдинг D-Marine Investments Holding BV придбав готель Hilton в центрі Афін за суму в € 142 000 000. Компанія Wyndham Grand Athens відкрила новий п'ятизірковий готель на площі Караіскакі, Афіни. Зовсім недавно змінили власників готель Athens Tiare Hotel на площі Омонія і King George на площі Синтагма в Афінах, а також готель Capsis на Родосі.

портрет покупця

Вчора основні покупці нерухомості в Греції - це ті, хто шукає недороге житло на морі, в тому числі громадяни сусідніх країн, які мають можливість добиратися сюди на автомобілі (резиденти Сербії, Македонії, Болгарії та України); жителі північноєвропейських держав; представники країн Азії, яким необхідний ВНЖ Євросоюзу; іноземні любителі Греції, для яких неважлива економічна і політична ситуація; а також самі греки, в тому числі проживають в інших європейських країнах. Греки прагнуть вкласти кошти в орендне житло - переважно об'єкти вторинного ринку.

Греки прагнуть вкласти кошти в орендне житло - переважно об'єкти вторинного ринку

Поведінка росіян на грецькому ринку нерухомості сьогодні вписується в загальні тенденції ринку. Бюджет середнього покупця з Росії трохи вище бюджету покупців балканських країн і становить всього € 60 000-100 000. Запити на покупку вілл від наших співвітчизників поодинокі, відзначають експерти.

Географія попиту

Громадяни Європи, арабських країн, США люблять житло на Кикладских островах - Міконосе, Санторіні, Паросе і т.д. Серед росіян ці острови практично не відомі, серед наших співгромадян не сформована культура відпочинку в настільки «екзотичних» місцях. До того ж, відпочинок на Кикладах стоїть вище середнього. Також користуються попитом Пелопоннес і Халкідікі. Покупці з північних країн Європи дуже люблять Грецію за її теплий і сухий клімат, чисте море і здорове харчування. Тому, в більшості випадків, їх запити територіально пов'язані з близькістю до моря і до тихим, затишним рибальським селах з красивою природою. У більшості випадків, - це люди, які на протязі всього року кілька разів відвідують свій грецький будинок для відпочинку, або пенсіонери, які живуть тут постійно.

Сьогодні експерти спостерігають абсолютно новий вид інвестицій. Більшість покупців спочатку націлені на подальшу здачу в оренду знову придбаного житла за сприяння керуючої компанії. На першому плані, таким чином, виявляються, міські квартири у великих туристичних центрах (Афіни, Салоніки) або заміські будинки, розташовані близько до пляжу. Попит користуються і вілли, розташовані на островах. Їх подобова оренда протягом сезону з квітня по листопад приносить стабільний прибуток власникам.

Якщо говорити про Афінах, то однозначно необхідно відзначити цінові зміни ринку щодо певних районів. Так, в північних районах столиці (Екалі, дрос, Кіфісії, Полиття), ціни продовжують знижуватися, чого не можна сказати про південних, приморських районах (Вула, Гліфада, Алімос, Елініко) і про райони, близьких до історичного центру (Колонакі, Тісіо, Монастиракі, Кукакі). Тут спостерігається зростання цін, обумовлений попитом іноземних інвесторів, більшість з яких, набуваючи об'єкт нерухомості в Греції, розраховує отримати певні вигоди.

Халкідікі є одним з найпопулярніших курортів як для відпочинку, так і для покупки нерухомості в зв'язку з легкої географічної доступністю протягом усього року незалежно від туристичного сезону, а також близькістю міста Салоніки з усією інфраструктурою великого міста.

Що стосується вартості житла, то гарною ринковою ціною вчера в Греції вважається € 1000 євро за 1 кв. м за об'єкт у близькій пішої доступності до пляжу. Хоча ціна житла на першій лінії біля моря і в залежності від року будівництва може доходити до € 2000 за «квадрат» і вище.

Поточні зміни і тренди

Одне із значних змін, що відбивається на загальній ситуації на ринку нерухомості Греції, - це зміна правил отримання ВНЖ з лютого 2017 року. Відповідно до правил ЄС, видані ВНЖ повинні в обов'язковому порядку містити біометричну інформацію про свого власника: цифрову фотографію і відбитки пальців. Тепер ВНЖ буде видаватися окремим документом, а не вклеюватиметься в паспорт як раніше. Це спричинило зміну процедури отримання ВНЖ: тепер одержувачу доведеться безпосередньо бути присутніми в Греції для здачі біометричних даних. В цілому і дані офіційної статистики, і спостереження провідних екcпертов говорять про те, що збільшення попиту на грецькі «золоті візи» в 2017 році відмічено не було. При цьому, пріоритетом Грецького ВНЖ є його відносно низький поріг входу в порівнянні з іншими країнами Європи, ніж продовжують користуватися багато покупців.

Друга значна в Греції, яке відіб'ється на процедурі покупки нерухомості: в листопаді в Греції відбулося ослаблення контролю капіталів і тепер покупці, які не є резидентами Євросоюзу, знову отримали можливість відкривати рахунки в грецьких банках.

За період після світової фінансової кризи ціни на нерухомість впали до 60%, ніж сьогодні активно користуються далекоглядні покупці. Також спростилася процедура покупки: сьогодні не потрібно дозволу на придбання об'єктів від Міністерства Оборони Греції в курортних зонах, в цілому процедура покупки прискорилася, помітно скоротився список документів, що надаються.

До негативних трендів можна віднести той факт, що нових об'єктів в Греції практично не будується, а їх купівля тепер підпадає під 24% податок на покупку, що робить пропозиції забудовників мало конкурентоспроможними. У зв'язку з цим користується великим попитом «вторинка» от 2000 года постройки. Такі об'єкти купуються в основному в популярних курортних селищах, як можна ближче до моря. Вперше за останні роки відчувається брак подібних об'єктів: попит перевищує пропозицію. Невеликі квартири вартістю € 800-1000 за квадратний метр продаються миттєво. У зв'язку з тим, що практично немає об'єктів на продаж за ринковими цінами на березі моря, з'явився попит на земельні ділянки, який, за повідомленнями експертів, взагалі не спостерігався в останні роки.

У зв'язку з тим, що практично немає об'єктів на продаж за ринковими цінами на березі моря, з'явився попит на земельні ділянки, який, за повідомленнями експертів, взагалі не спостерігався в останні роки

З березня 2018 року очікуються зміни в оцінці кадастрової вартості об'єктів нерухомості, а з 1 січня 2018 року запроваджується новий закон про сплату податку на продаж нерухомості. До теперішнього моменту при купівлі-продажу об'єкта за законом податок платив тільки покупець (3%). Тепер же буде стягуватися податок і з продавця.

Динаміка розвитку ринку нерухомості залежить від політичної та економічної ситуації в Греції, а також стану економіки країн покупців нерухомості. Що стосується попиту з боку самих греків, то, якщо в докризові часи вони масово скуповували нерухомість в популярних курортних напрямках, наприклад, на Халкідікі, то сьогодні додаткові об'єкти нерухомості оподатковуються в розмірі близько € 3 за кожен квадратний метр. Таким чином, зміст двох-трьох дач виявляється для громадян країни невигідним, і вони будуть продовжувати позбуватися від зайвих будинків, і такі об'єкти будуть надходити на ринок.

Поради експертів всім покупцям нерухомості в Греції

1. Вибирайте агентство нерухомості, яке спеціалізується на продажу житла в регіоні, в якому ви вибираєте об'єкт: такі фахівці, як правило, мають кращий вибір і знають всі місцеві нюанси. Також вони добре знайомі з місцевою інфраструктурою і допоможуть вам з післяпродажне обслуговування (ремонт, підключення комунікацій, оплата рахунків і податків), причому, найчастіше абсолютно безкоштовно.

2. Обов'язково п роверяйте надійність агентства: поцікавтеся наявністю ліцензії, членством в місцевій Асоціації ріелторів, роком початку роботи, портфоліо і відгуками клієнтів. Відвідайте офіс агентства, щоб переконатися, що воно представлено не тільки інтернет-сайтом.

3. При покупці обов'язково майте на увазі ліквідність нерухомості. Відповідайте чесно на подібні питання: «Чи зможу я з легкоcтью продати цю квартиру через п'ять років?» Або «Скільки це житло буде коштувати через 10 років?»

4. Перевірте транспортну доступність обраного регіону в будь-який час року. Багато куточки і острова Греції справді прекрасні, але туди не літають регулярні рейси, а влітку з Росії відправляються тільки чартери туроператорів. Запитайте себе, чи готові ви залежати від того, чи зможете ви купити квиток без турпакета чи ні.

6. Не жд іте літніх відпусток, а прилітайте на перегляди нерухомості восени або взимку. По-перше, торг завжди краще поза сезоном. Нерухомість виглядають найменш виграшно. Ви зможете все спокійно все подивитися, вибрати, провести переговори та оцінити стан об'єкта та інфраструктури. Але, безумовно, якщо ви плануєте тільки відпочивати тут у літній сезон, то нерухомість варто відвідати і в цей період.

7. Запитуйте думка агента. Задавайте якомога більше питань: адже без вашого інтересу вони так і можуть залишитися без відповіді.

8. Заздалегідь вибирайте конкретний регіон для покупки і перегляду. Греція - велика країна, розділена гірськими пасмами і морями. Переглядати усі цікаві об'єкти у всіх частинах і островах країни буде накладно, тим більше, що Кикладские острова сильно відрізняються від Іонічних, або Крит від Халкідікі: кліматом, вологістю, ландшафтами, архітектурою та ін.

Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Cветлану Ювченко ( Dionisiou Real Estate ), Ірину Рондяк ( Rondyak Real Estate ) І Юлію Смагіну Кафка ( Albatros ).

photocredits: дмитрий кругляк / flickr / rondyak real estate

HomesOverseas.ru

Відповідайте чесно на подібні питання: «Чи зможу я з легкоcтью продати цю квартиру через п'ять років?
» Або «Скільки це житло буде коштувати через 10 років?