Коротко про головне

Хорватія - це країна зі сприятливим кліматом, неповторною природою і найчистішої екологією, вдало розташована в самому серці Європи. До її складу входить більше 1200 мальовничих островів! Колишня союзна республіка, що входила до складу Югославії, Хорватія отримала свою незалежність в 1991 році. З 2013 року країна входить в Євросоюз, що, безумовно, позитивно позначається на розвитку її інфраструктури як для життя, так і для відпочинку. Столицею і найбільшим містом країни є Загреб.

На північному заході Хорватія межує зі Словенією, на північному сході - з Угорщиною і Сербією, на півдні - з Боснією і Герцеговиною та Чорногорією, на заході омивається Адріатичним морем і має морський кордон з Італією. Від Загреба до Відня - 372 км, до Мюнхена - 548 км, до Венеції - 376 км, до Будапешта - 344 км.

Держава має багату історію і стародавню архітектуру, розвинену інфраструктуру і близький росіянам слов'янський менталітет і мову. Великий плюс Хорватії для наших співвітчизників - у відсутності мовного бар'єру і близькість культури, що робить відпочинок і переїзд в країну максимально комфортним. Це дуже зручно для сімей з дітьми, яких без проблем можна віддати в місцеву школу або дитячий сад. Саме це, а також м'який клімат і зручне географічне положення привертає до Хорватії не тільки європейських, але і російськомовних покупців нерухомості. Оскільки до безлічі європейських країн звідси дуже зручно добиратися на автомобілі, попит на хорватську нерухомість особливо великий з боку громадян Німеччини, Австрії, Польщі, Чехії, Угорщини, Словаччини і т. Д.

Хорватія - одна з найбезпечніших країн Європи, адже її закони сильно обмежують приплив емігрантів, яких, на відміну від інших держав Старого Cвета, тут просто не зустрінеш на вулицях. Згідно з останніми даними по Євросоюзу, саме Хорватія є державою з практично нульовим рівнем злочинності. Життя тут безпечна і комфортна.

Протягом останніх 10 років Хорватія стрімко розвивається. Житло Хорватії - це вигідна інвестиція, яка приносить прибуток і від оренди і від перепродажу. В цілому темпи будівництва тут невисокі, в тому числі і з-за каменистости грунту і трудомістких робіт по її обробці. Тому обсяг пропозиції зростає в країні дуже повільно, а хороші, вигідні об'єкти, користуються великим попитом. Найбільш затребуваним і продаваним житлом є нерухомість на узбережжі країни.

Як дістатися

У Хорватії є кілька міжнародних аеропортів, тому авіапереліт до різних регіонів країни не складе ніяких проблем. Так, в столицю, Загреб, з Москви прямі рейси здійснює «Аерофлот». Час в дорозі - близько трьох годин, вартість квитка в обидва кінці складе близько 22 000 рублів. Можна долетіти з пересадкою в одній з європейських столиць. Наприклад, Austrian Airlines пропонують рейс із зупинкою у Відні, квиток обійдеться в 17 000 рублей. До Дубровника можна долетіти з пересадками в Стамбулі, Белграді та ін. Вартість квитків - 18 000-22 000 рублів. У Спліт можна також дістатися за допомогою прямого рейсу «Аерофлоту», близько трьох годин в дорозі і 40 000 рублів. Але можна і скомбінувати переліт з пересадкою, наприклад, в Спліті, і тоді ціна буде нижче, близько 26 000 рублів. Прямі рейси до Пули здійснює S7 Airlines. Час в дорозі - 3 години 20 хвилин, ціна квитка в один кінець - близько 9000 рублів.

Головні особливості ринку нерухомості

Однією з головних особливостей ринку нерухомості Хорватії є його стабільність і досить високі ціни, що обумовлено розташуванням країни в самому центрі Європи. В даний момент ринок нерухомості перебуває в стадії виходу з кризи. Різкого зростання вартості житла не спостерігається, але позитивна динаміка вже є.

Експерти відзначають, що ціни на житло Хорватії стабілізувалися під час кризи, знизившись на 20-30%, - і саме поточний момент є максимально сприятливим для покупки квартири або будинку на Адріатичному узбережжі. Що стосується торгу при покупці, то все залежить від продавця і тієї ціни, яку він призначив за об'єкт спочатку. Якщо вона максимально наближена до реальної, то більш ніж на 5-10% знижки розраховувати не варто. На новобудови забудовники ставлять максимально реальні ціни, і з небажанням йдуть на переговори про зниження вартості для покупця.

З очевидних плюсів для покупців варто відзначити той факт, що в Хорватії досі відсутній щорічний податок на нерухомість і землю. Коли ви купуєте нерухомість і відкриває рахунок в банку, від нього не вимагається документального підтвердження походження коштів. Сам процес придбання житла дуже простий і прозорий, незважаючи на те, що держава входить до складу ЄС.

Пропозиція хорватського ринку нерухомості представлено переважно вторинними об'єктами, більшу частину яких складають апартаменти. В цілому тут трохи новобудов (більшість розташоване на узбережжі) - і вони продаються в першу чергу. Ліквідні об'єкти знаходять своїх покупців дуже швидко. У тренді - квартири, розташовані до 700 метрів від берега моря.

Видові характеристики значно підвищують вартість об'єкта. Хороший вид з вікна на море і близькість до пляжу - практично головні критерії оцінки житла у покупців з різних країн. Найбільш популярні квартири мають площу 60-70 кв. м, а також терасу, що відкриває вид на море. Вартість якісних «видових» об'єктів може на 20-30% перевищувати середньоринкову.

Що стосується популярних у покупців окремо поставлених будинків, то їх віддаленість від пляжу може досягати 2-3 км. Особливістю тутешніх вілл є відносно невелика площа прилеглих до них ділянок. В середньому це близько 6 соток. Ділянка площею 800-1000 кв. м вважається вже великою. Сьогодні у покупців також стали користуватися попитом таунхауси і дуплекси, чого раніше не спостерігалося (також приблизно в 1 км у моря). Апартаменти в глибині материка продати складно, це потрібно мати на увазі при покупці.

Чому Хорватія?

• Ідеальний м'який клімат: типово середземноморський на узбережжі, з жарким сухим літом і теплою і вологою зимою і помірно континентальний всередині країни, з прохолодною зимою і помірно теплим літом. Температура повітря взимку не опускається нижче +5 ° С, влітку, в самому жаркому місяці в році, серпні, в середньому становить +30 ° С, а температура води досягає +27 ° С.
• Природа Хорватії дуже мальовнича: прозоре чисте море, красиві бухти, соснові ліси, білосніжні пляжі, термальні джерела, вражаючі скелі, національні парки - все це ідеально підходить для розслабленого або активного відпочинку, а також для того, щоб затриматися тут довше, придбавши власне житло .
• Близькість європейських економічних і культурних центрів зручна для відпочинку і ведення бізнесу в країні.
• Безпека. У Хорватії немає біженців, а рівень злочинності - один з найнижчих в світі.

• Екологічно чисті продукти харчування і багата гастрономія, фермерські лавки і ринки, чудові ресторани і щедрість місцевих жителів надають особливий колорит відпочинку і життя в Хорватії.
• Доступна медицина, в тому числі і для іноземців - важливий фактор при покупці житла.
• Гостинне населення, слов'янську мову, відсутність мовного бар'єру сприяють легкої інтеграції в місцеве суспільство.
• Хорватські школи без проблем приймають дітей іноземців, які легко адаптуються в новому середовищі. Міжнародні школи є в Загребі, столиці Хорватії. Дитячі садки - в основному приватні, вартість становить всього близько € 100 на місяць.
• Сприятливий інвестиційний клімат, включаючи відсутність щорічного податку на нерухомість і землю, стабільна економіка, зростання туризму, розвиток берегової лінії та інфраструктури залучають приватних і державних інвесторів, які вкладають кошти в нерухомість, будівництво марин, доріг, готелів і т.д.

Найбільш привабливі регіони для покупки

Хорватія є витягнуту берегову лінію, острови і невелику ділянку материка. Головним способом розвитку економіки Хорватії є саме туристичний бізнес, тому сьогодні він активно розвивається у всіх прибережних регіонах. У кожному з них попит на нерухомість стабільний і високий, але інтерес у покупців викликає саме житло на першій береговій лінії.

Далмація славиться своїми островами, віллами на першій лінії моря, теплим кліматом - і користується високим попитом з боку міжнародних інвесторів. До основних курортів відносяться один з головних історичних міст країни Задар, а також Спліт, Шибеник, Трогір, острова Брач ​​і Хвар. Задар характеризується тим, що німецькі та австрійські туристи можуть дістатися сюди швидше за все, тому саме громадян цих країн можна зустріти серед відпочиваючих і покупців нерухомості. Великим попитом з боку іноземців користується житло на островах Далмації - перлини Адріатичного узбережжя. Експерти відзначають, що сьогодні вони дуже привабливі для інвестицій в тому числі і тому, що тут, як і раніше можна придбати ділянки під забудову. Також цікавий передмістя Спліта.

Півострів Істрія розташований на півночі Хорватії. Її головний плюс - в її зручному розташуванні, близькості до розвинутих європейських культурних і економічних центрів. Тут дуже гарна берегова лінія, хвойні природні парки і найчистіше море з прекрасними пляжами. Житло на першій береговій лінії потрібно вибирати ретельно, оскільки зустрічається скелястий ландшафт. Пула - місто-курорт з розвиненою цілорічної інфраструктурою, тому відмінно підходить для тих, хто переїжджає на постійне місце проживання. Тут же знаходиться міжнародний аеропорт.

Мальовнича Опатія лежить на березі затоки Кварнер на cеверо сході Істрії. Колишня вотчина Австро-Угорської імперії, Опатія стала популярним туристичним курортом ще в XIX столітті завдяки поєднанню м'якого клімату, краси навколишнього місто природи, історичних і культурних багатств. Це - елітний напрямок туристичного ринку Хорватії. Тут люблять купувати житло італійці та австрійці. Найбільш привабливими для покупки житла на Істрії експерти називають курорти Пореч, Ровінь і Медулин. Це найбільш затребувані у туристів містечка Істрії. Також користуються попитом населені пункти в Пригоров Пули.

Як нескладно здогадатися, в цілому в Хорватії у закордонних покупців користується попитом житло в туристичних поселеннях, розташованих поблизу від міжнародних аеропортів - тобто в Спліті, Дубровнику, Задаре і Пулі.

ціни

Як і в будь-якій країні, ціни на житло Хорватії різняться в залежності від регіону. В цілому, найбільш висока вартість житла спостерігається в Опатії і Дубровнику - елітних курортах країни. У Істрії найбільш недороге житло можна знайти в Пулі, але ціни ростуть у міру просування до кордону зі Словенією. Найдорожчі тут - Пореч і Ровінь.

Вартість квадратного метра бюджетного житла (міська квартира типу «хрущовка») становитиме від € 1200, а якісної курортної міської квартири - від € 1600. Середня ціна нерухомості на море становить від € 2000 за квадратний метр. Для більш якісних об'єктів - € 2500-3000 / 1 кв. м. Так, квартира в Медуліні в 100 метрах від моря, з двома спальнями і видовою терасою 80 кв. м в новому будинку обійдеться покупцеві в € 200 000. Найбільшу недорогу квартиру 50 кв. м недалеко від моря можна купити за € 80 000-90 000. Елітне житло продається за ціною від € 5000 за «квадрат», а вартість преміальних вілл може досягати € 1 млн і вище.

Що стосується будинків, то розкид цін дуже великий. Але в середньому будинок в 500-700 метрах від моря, відносно новий, на хорошому ділянці землі обійдеться покупцеві в € 500 000-600 000. Але таких пропозицій мало, а обсяг нової пропозиції обмежений. Ексклюзивні об'єкти коштують від € 1 млн і вище. Але таке житло тут не користується великим попитом.

Оренда

Інвесторам в нерухомість Хорватії експерти однозначно рекомендують звертати увагу на туристичну оренду, яка буде приносити більш високий прибуток, ніж довгострокова. Прибутковість від оренди насамперед залежить від того, займається власник здачею свого житла самостійно або вдається до послуг керуючої компанії. Якщо він веде цей «бізнес» сам, то він може розраховувати на дохід в розмірі 10% річних і вище. Якщо в процесі бере участь керуюча компанія, то доход становить близько 5%. Безумовним плюсом є не тільки «базові» характеристики об'єкта (розташування, метраж, оснащеність, вид з вікна), але і на представленні його в інтернеті, наявність якісних фото, правильний вибір майданчиків. І, безумовно, гостинність приймаючої сторони і спектр сервісів, що надаються гостям.

Туристичні апартаменти в Хорватії здаються в середньому від € 50 на добу за студію і від € 150 за квартиру з двома спальнями недалеко від моря, площею 60-70 кв. Розкид цін великий і залежить від безпосередніх характеристик об'єкта.

Тонкощі покупки нерухомості і оподаткування в Хорватії

• У 2017 році в Хорватії знизився податок на перехід прав власності при купівлі нерухомості з 5% до 4%. При цьому, при покупці новобудови у фірми-забудовника, який працює за системою ПДВ, 4% покупцем не сплачується.
  
• Якщо до вступу Хорватії до Євросоюзу іноземні громадяни не могли купувати нерухомість тут на фізичну особу, то в 2014 році на офіційному сайті Міністерства юстиції Хорватії був опублікований документ, який підтверджує, що тепер на громадян Росії, України і Білорусії поширюється принцип взаємності - так званого реціпроцітета. Це означає, що з моменту публікації документа громадяни цих країн можуть купувати нерухомість в Хорватії на фізичну особу.

• Сьогодні для покупки нерухомості в Хорватії потрібен дозвіл Міністерства юстиції країни, яке виходить після укладення договору купівлі-продажу та сплати в повній мірі всіх зобов'язань за договором, включаючи комісію агентства. Це формальна процедура, яка займає близько місяця. Подачу документів і отримання дозволу здійснює уповноважений адвокат, якого порекомендує професійне ріелторські агентства. Після отримання згоди Міністерства Юстиції Республіки Хорватії, йде етап записи права власності в судовий реєстр, одночасно подаються документи в податкову інспекцію.

• Оскільки на ринку нерухомості Хорватії існують нелегально побудовані об'єкти, а система реєстрації нерухомості поки далека від досконалої, обране житло варто ретельно перевіряти за допомогою надійного адвоката.

• 1 січня 2017 року Хорватії був прийнятий новий закон, згідно з яким всі непрацюючі в Хорватії директора компаній і власники пайової участі фірм (якщо вони не є громадянами держав, з якими країна має договір про уникнення подвійного оподаткування в соціальній сфері) повинні платити відрахування в державні фонди Хорватії. Щомісячний платіж за цими відрахуваннями становить близько € 400. Список 16 країн, бізнесменам-громадянам яких не потрібно сплачувати ці відрахування, можна знайти по цьому посиланню . На жаль, країни колишнього СНД не виходять в цей список.

Візовий режим і в'їзд для росіян

Хорватія - відкрита для туризму країна, і отримання стандартної туристичної візи, по якій можна перебувати в країні 90 з 180 днів, не викликає складнощів у іноземців. Потрібно мати на увазі, що при наявності Шенгенської візи можна відвідувати Хорватію, але хорватська віза при цьому не дає права виїжджати на територію ЄС, оскільки країна не входить до Шенгену. При наявності нерухомості в Хорватії в московському представництві можна запитувати так звану «довгу» туристичну візу, за якою можна перебувати в країні протягом року. Для отримання такої візи потрібно близько місяця. Згодом її можна продовжувати, з виїздом з території Хорватії.

Офіційних програм, що надають іноземцям можливість отримання посвідки на проживання при покупці нерухомості в Хорватії немає. Однак при веденні бізнесу тут отримання ВНЖ можливо. Варто відзначити, що в країні відсутня ціновий поріг, що дозволяє це зробити. Перспективу отримання посвідки на проживання може надати наявність діючого бізнесу, коли на території країни відкрито юридичну особу і забезпечено мінімум три робочих місця громадянам країни. Це, наприклад, може ставитися до власників невеликого готелю або апарт-готелю: їм необхідний обслуговуючий персонал у вигляді садівника, прибиральниці, бухгалтера і т. Д. Але розгляд і схвалення ВНЖ розглядається в індивідуальному порядку і залежить від безлічі факторів. Рада про те, як краще організувати справу в Хорватії, яке може допомогти в отриманні посвідки на проживання, може професійний ріелтор.

П'ять порад експерта всім, хто подумує про покупку житла в Хорватії

1. Чи не економте и обов'язково залучайте до Здійснення догоди юридичний супровід, включаючі адвоката и перекладача. Надійного адвоката обов'язково порадує агентство нерухомості, Пожалуйста займається супроводу Вашої догоди. Кроме складання договору купівлі-продажу, подачі документів на Отримання Дозволу від міністерства юстиції и вписання об'єкта в кадастр, адвокат займається его ретельною перевіркою. Це - ключовий момент при покупці, який запобіжить вчинення помилки!
2. Чітко сплануйте покупку нерухомості. Постарайтеся емоційний фактор змінити раціональним. Побувайте в країні, вивчіть економічні прогнози. Відразу ж визначте для себе мету покупки нерухомості в Хорватії. Від цього буде залежати об'єкт придбання, характеристики якого будуть відрізнятися в залежності від того, купується він для постійного проживання, відпочинку або здачі в оренду.
3. Ретельно вивчіть інформацію за податковим навантаженням і витрати на утримання житла. Розумійте, що підсумкова сума операції і початкова вартість об'єкта будуть відрізнятися.
4. Звертайтеся тільки в агентство з великим досвідом, надійною репутацією і значним портфоліо.
5. Розумійте серйозність своїх намірів і дуже уважно вибирайте об'єкт: вивчіть місцевість, як мінімум два рази відвідайте обране житло, познайомтеся з околицями, прогуляйтеся по пляжу. Дізнайтеся якомога більше про місцезнаходження, транспортної доступності, інфраструктурі.

Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Тетяну Павлюк ( CROATIA4YOU ) І Анну Міначенко ( PANORAMA Real Estate ).

HomesOverseas.ru