Географія і не тільки

Угорщина знаходиться в самому серці Європи і є однією з небагатьох країн Старого Світу, які не мають виходу до моря. Відсутність морських шляхів з лишком компенсується озерами з величезною кількістю цілющих мінеральних і термальних джерел. Кажуть, що в країні налічується 60 000 джерел, які займають майже 80% території країни, за що Угорщину і прозвали «Імперією купалень».

Сьогодні Угорщина - популярний туристичний напрям, щорічно приймає понад 10 млн туристів. Країна славиться не тільки багатющою культурою та історією, а й найбільшою системою геотермальних печер, другим за величиною в світі термальним озером (Хевіз), найбільшим озером Центральної Європи (Балатон) і одним з наймасштабніших Національних парків Європи (Хортобадь).

В Угорщині теплий, м'який клімат, без виснажливої ​​спеки, відмінно підходить європейському жителю. Країна займає перше місце в світі за кількістю термальних джерел, в яких можна купатися круглий рік.

Угорщину оточує сім країн: Австрія, Словаччина, Словенія, Хорватія, Сербія, Румунія та Україна. Територіально країна, що входить в ЄС, поділена на 20 районів, позначаються цифрами і складаються з 19 медье (областей) і одного міста республіканського підпорядкування.

Ситуація на ринку нерухомості

Після шестирічного періоду падіння вартості, в 2014 році ціни на нерухомість в Угорщині знову стали рости. Так, за підсумками 2014 року індекс цін на нерухомість збільшився на 6,68%. У січні 2016 року ціни досягли пікового показника, зафіксованого в докризовий період (III квартал 2007 року). При цьому ціни на житло вторинного ринку подорожчали на 8%, а вартість «квадрата» в новобудовах піднялася всього на 1,39%. Зростання вартості житла в Будапешті незначно перевищив національний індекс (+ 6,88%).

В цілому ринок нерухомості Угорщини демонструє ознаки відновлення після кризи: ростуть ціни, збільшується будівельна активність і обсяги продажів. Основними іноземними покупцями житла тут були і залишаються громадяни Німеччини, Австрії та Нідерландів. До недавнього часу конкуренцію їм складали і наші співвітчизники, але в зв'язку з різницею в курсах валют з боку росіян спостерігається тенденція відкладати покупку.

Бум на нерухомість Угорщини припав на період1998-2007 рр., Коли ціни в середньому по країні зросли на 264%. Однак в 2008 році, з приходом світової фінансової кризи, ринок почав «просідати». Зокрема, в 2009 році ціни на нерухомість Будапешта впали на 11%, і з 2010 по 2014 рр. знижувалися в середньому на 2-6% в рік.

На сьогоднішній день вартість квадратного метра в середньому по Угорщині становить € 1 528. Найдорожчі об'єкти знаходяться в столиці країни, Будапешті , І на престижних курортних напрямках, наприклад, в Хевізе .

На думку експертів, зростання цін на квартири в Будапешті, зафіксований в 2015 році, стався через збільшення попиту на квартири з боку самих угорців, які стали більше вкладати в нерухомість, оскільки зростання орендної плати зробив бізнес по здачі нерухомості в оренду надзвичайно вигідним. Інтерес з боку громадян Євросоюзу, для яких ціни в Угорщині значно нижче, ніж в інших країнах Європи, також спровокував подорожчання об'єктів.

В найпопулярніших районах Будапешта приблизна вартість кв. м на лютий 2016 р склала: в V районі € 2230/1 кв. м, в VI районі - € 1500, в VII районі - € 1300.

Плюси для інвесторів

• Середня вартість якісної нерухомості в центрі Будапешта складає € 1300-2000 / 1 кв. м;
• Угорщина отримує майже третина всіх прямих іноземних інвестицій, що надходять до Центральної Європи. Сумарно з 1989 року накопичувальний розмір прямих іноземних інвестицій склав більше € 164 млрд;
• В даний час фондами Євросоюзу в Угорщину вкладено € 22,6 млрд; Будапешт є популярним місцем дислокації великих транснаціональних компаній, тут розташовані 45 з 50 міжнародних компаній з так званого розряду «блакитних фішок»;
• Нерухомість в Угорщині забезпечує непогану за європейськими мірками прибутковість від оренди - більше 7% річних;
• Купівля нерухомості в Угорщині будь-якого цінового діапазону в сукупності з рядом інших вимог відкриває можливість (але не гарантує) отримання ВНЖ. Угорщина - країна Євросоюзу, тому бути резидентом Угорщини означає мати статус резидента ЄС;
• Угорський уряд вітає інвестиції в нерухомість іноземцями, тому був прийнятий закон про дозвіл оформлення нерухомості в приватну власність. Права власника в Угорщині жорстко охороняються законом і не можуть бути порушені з політичних або інших суб'єктивних причин.

Найбільш цікаві регіони для інвестицій

Максимальна частка столичних покупок припадає на квартири в багатоквартирних будинках. У курортних зонах іноземці найчастіше купують будинки та квартири. Це озеро Балатон, Хевіз, Веленце, область Залу. Тут купують житло для відпочинку або лікування на термальних водах.

Будапешт - столиця Угорщини, що одночасно є і курортом. Таку можливість місту подарувала унікальна географія: місто знаходиться на розломі тектонічних плит, завдяки чому тут діє безліч термальних джерел.

Сьогодні це головний політичний, торговий, промисловий, науковий, культурний і транспортний центр країни. Будапешт - одне з найкрасивіших міст Європи, панорама якого внесена в список об'єктів Всесвітньої спадщини ЮНЕСКО. Угорська столиця також може похвалитися 80 геотермальними джерелами, найбільшої в світі системою печер з термальною водою, найбільшою синагогою в Європі і одним з найстаріших метрополітенів світу. За даними Euromonitor International, Будапешт посідає 25 сходинку в світовому і 6 сходинку в європейському рейтингу найпопулярніших туристичних міст.

Балатон - найбільше озеро Центральної Європи. Він відомий не тільки можливостями відпочинку та лікування на термальних і мінеральних джерелах, які прославили Угорщину, але також рибальства і яхтового спорту. Балатон має витягнуту, як біля озера Байкал, форму. Його довжина - 79 км, а площа 594 кв. км. Завдяки невеликій глибині вода в озері добре прогрівається, проте не відрізняється прозорістю через високу концентрацію планктону і водоростей.

Найбільшими і найвідомішими курортами на Балатоні вважаються Балатонфюред, Кестхей і Шіофок. Через ці міста проходить як автомобільний, так і залізничний транспорт, що впливає на логістику і привабливість місцевої нерухомості в очах інвесторів.

Хевіз - місто і найбільше термальне озеро Європи, розташовані на північно-західній частині озера Балатон. Заповідні і реліктові ліси, що оточують озеро, створюють тут особливий мікроклімат. Вода в озері, що підігрівається підземним термальним джерелом, прогрівається, і навіть взимку її температура не опускається нижче + 26 ° C. Не дарма Хевіз прозвали «Водної перлиною в зеленій оправі лісу». На лікування сюди їдуть переважно європейці, яким потрібне лікування захворювань кровоносної системи, суглобів, ревматизму. Влітку і восени, коли температура води в озері коливається в районі + 35 ° C, водну гладь покривають латаття і лотоси, що стали своєрідною візитною карткою Хевиза.

Веленце - місто-курорт, розташований на берегах однойменного озера, що вважається одним з найтепліших в Європі. Озеро знаходиться між Будапештом і Балатоном, і доїхати сюди з Будапешта можна всього за 40 хвилин, в тому числі і на електричці. Росіяни ще не в повній мірі оцінили можливості, які криються в тутешніх заповідних місцях. Однак, крім самого озера, вода в якому влітку прогрівається майже до + 30 ° C, тут є два термальних спа. На території одного з них, Velence Resort & Spa, обладнаний цілий комплекс з 11 басейнів, які працюють цілий рік, в тому числі і з термальною водою. На місцеві води в основному їдуть лікувати ревматичні захворювання. Крім водо- і грязелікування, тут добре розвинена інфраструктура: є великий торговий центр, магазини, ресторани, банки. Навколо озера проходить велосипедна доріжка, що відповідає міжнародним стандартам. Взимку на озері катаються на ковзанах, влітку - на водних лижах, проводяться міжнародні змагання на байдарках і каное, відмінні умови сприяють вдалою риболовлі.

Залакарош - курортне містечко, розташоване в заповіднику Малий Балатон. Основна спеціалізація термального курорту, де вода в гарячих джерелах прогрівається до 96 ° C, - лікування хвороб опорно-рухового апарату і суглобів, серцево-судинної системи.

На сьогоднішній день це місце вважається одним з найперспективніших напрямків в плані інвестицій в житло. Експерти відзначають, що слідом за зростанням туристичного потоку очікується, що ціни на покупку та оренду місцевої нерухомості також підуть вгору. Тут можна придбати будинки-апартаменти, в яких можна проживати самим і здавати кімнати відпочиваючим. Оздоровчий центр з термальними курортами працює цілий рік, відповідно, і оренда користується попитом круглий рік.

цілі інвестицій

В основному покупці нерухомості в Угорщині керуються двома цілями: придбати нерухомість для особистого відпочинку або вкласти кошти в житло для подальшої здачі в оренду. Рідше росіяни купують об'єкти для постійного проживання, отримання ВНЖ і для проживання дітей, що навчаються в угорських університетах.

Якщо при покупці житла для періодичного відпочинку можна виходити виключно з особистих інтересів, то при придбанні нерухомості для здачі в оренду необхідно орієнтуватися на стабільність туристичного потоку. У цьому випадку особливу увагу варто звернути на красивий, насичений історичними пам'ятками і місцевим колоритом Будапешт (особливо привабливі райони Пешта - 5-й, 6-й, 7-й, 9-й і 13-й), а також на популярні курорти - Хевіз, Залакарош, Веленце, Балатонфюред, Кестхей і Шіофок.

Об'єкти в менш популярних регіонах країни хоч і зажадають меншого бюджету на покупку, але навряд чи будуть прибутковими і ліквідними. Однак є категорія далекоглядних людей, які думають про майбутнє, що, наприклад, добре б зустріти пенсію в теплих краях, в тиші, у власному будинку з великим фруктовим садом. Для цього купують будинки в провінції - недорогі, але з усіма комунікаціями, ванною, туалетом; цегляні споруди для постійного проживання. Дуже часто в будинках є камін, який виконує не тільки декоративну функцію, а й практичну - опалює будинок. Хороші кліматичні умови дозволяють мати розкішний сад, де є черешня, абрикоси, персики, виноград. Практично в будь-якому селі налагоджено гарне транспортне сполучення, скрізь є асфальтовані дороги, і в кожному селі є такі блага цивілізації, як інтернет.

Квартири високого для Угорщини цінового діапазону (близько € 300 000) купуються виключно для особистого користування. Додаткові кошти вкладаються в ремонт і дизайнерську обстановку, і такі об'єкти якщо й виходять на ринок оренди, то тільки в якості ексклюзивного, штучного товару.

ціни

Ціни на квартири Будапешта починаються від € 40 000, але варто розуміти, що за таку вартість купується житло в старому житловому фонді, в будівлі типової будівлі - і не в найпрестижнішому і благополучному районі міста. Найімовірніше таке житло буде вимагати додаткових витрат на ремонт і повну заміну комунікацій. Якісні квартири в хороших районах Будапешта починаються від € 80 000- € 90 000. За € 300 000 можна придбати елітну квартиру в старовинному відреставрованому будинку, з оновленими комунікаціями і дизайнерськими меблями.

Новобудов в Будапешті дуже мало. Лідером будівельної активності столиці вважається компанія-забудовник Cordia. Більшість об'єктів, що зводяться цією компанією, продаються ще на стадії будівництва, навіть не дивлячись на порівняно високі ціни - близько € 2200-2400 / 1 кв. м.

Будинки в передмісті Будапешта (30-40 км) коштують від € 80 000, в 15 хвилинах їзди від столиці вартість приватних будинків починається від € 150 000- € 200 000.

Ціни на бюджетні об'єкти на термальних курортах Угорщини починаються від € 40 000. Так, за € 45 000-50 000 в Хевізе можна придбати квартиру вторинного ринку з однією-двома спальнями всього в 10 хвилинах неспішної ходьби від озера.

Квартири в новобудові Шіофока, в закритому житловому комплексі, розташованому прямо на березі Балатону, коштують від € 50 000.

Двоповерховий будинок площею 100-150 кв. м на озері Веленце в безпосередній близькості від термальних джерел можна придбати за € 80 000- € 110 000.

Оренда

Довгострокова оренда апартаментів з однією спальнею в середньому по країні коштує € 210-300 на місяць. У Будапешті ставка оренди трохи вище - € 250-350 / місяць. Добова оренда квартир в Будапешті обходиться в € 35-40 за ніч.

Короткострокова оренда студії в центрі Хевиза коштує приблизно € 25 на добу. Однокімнатні апартаменти з окремим входом в 500 м від озера здаються за € 30 в суткм. Безумовно, ціни варіюються в залежності від сезону. Оренда індивідуального будинку в Хевізе з панорамним видом на виноградник коштує близько € 60 в день. Фахівці стверджують, що ринок нерухомості Хевиза перенасичений пропозицією оренди, тому при пошуку інвестиційного об'єкта варто всебічно вивчити ситуацію.

Тонкощі процесу купівлі-продажу і додаткові витрати

В Угорщині іноземний громадянин може придбати нерухомість в приватну власність (квартири, будинки і землю площею до 6000 кв. М). Весь процес оформлення угоди займає близько двох місяців, однак покупка нерухомості іноземцем пов'язана з низкою складнощів, зокрема, нерезидент зобов'язаний отримати дозвіл влади. Для придбання будь-якого виду земель, за винятком орних, на ім'я фізичної особи необхідно отримати дозвіл від районної ради місцевого муніципалітету, а в Будапешті будь-яке придбання нерухомого майна підлягає затвердженню Канцелярією. При оформленні нерухомості на юридичну особу ніякі обмеження не поширюються.

Угорське законодавство вимагає, щоб процес покупки нерухомості було укладено за допомогою приватного договору (договору купівлі), завіреного адвокатом. Найдовший етап - отримання від місцевої адміністрації дозволу на покупку. Більшість юристів радять іноземним громадянам створити компанію, зареєстровану в Угорщині, для того, щоб вже на неї купувати нерухомість. Ця схема легальна, в цьому випадку ніякого дозволу отримувати не треба, процедура займає всього пару днів, а всі витрати в подальшому можуть бути списані.

Після вибору об'єкта і узгодження всіх умов між покупцем і продавцем підписується договір купівлі-продажу. Договір складається юристом, який перевіряє всі документи. У договорі прописуються всі етапи, після проходження яких власність буде остаточно зареєстрована. Спочатку покупцем вноситься застава 10% від вартості нерухомості, оплачується оформлення угоди, і юрист подає документи на отримання дозволу на покупку для іноземців. Коли (як правило, протягом одного-двох місяців) приходить дозвіл на покупку від влади Угорщини, покупець сплачує суму, що залишилася. Фіксується факт оплати в повному розмірі (з боку покупця) і передача прав власності (з боку продавця). Останнім етапом юрист остаточно реєструє документи у всіх інстанціях.

Гонорар юриста (1-3%) і комісійні ріелтору (3-5% + ПДВ) оплачує покупець.

оподаткування нерухомості

Податок на нерухомість в Угорщині одноразовий, він сплачується один раз після здійснення угоди купівлі-продажу та становить 4%. При покупці будинку 4% сплачуються за все разом: за будинок, землю і гараж, а базою оподаткування вважається єдина покупна ціна. Винятком є ​​будинки в Будапешті і в курортних зонах, тут також існує муніципальний податок, який становить приблизно від € 100 до € 200 на рік. Наявність і розмір податку варіюються в залежності від муніципалітету.

При покупці квартир в новобудовах, податок на нерухомість становить: з перших € 50 000 - 0%, з решти суми - 4%.

Купуючи землю під будівництво, покупець звільняється від сплати податку.
Дохід від оренди обкладається податком за ставкою 16%.

Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Тетяну Нікітіну ( JUNIK EW KFT ), Петера Шомлай ( OTP Ingatlanpont Kft ) І Тетяну Штефан ( ERNSTE IMMOBILIEN HEVIZ ).

photocredits: flickr / junik ew kft

Ольга Шошина

HomesOverseas.ru