1. Її величність мода
2. З чого почати
3. вибір
4. Жити, здавати, продавати?
5. Вид на проживання

Наталія Бикова

Навіщо купують нерухомість за кордоном? У державах Східної Європи - заради перспектив або щоб отримати швидкий і вагомий дохід, на морському узбережжі - щоб відпочивати або здавати в оренду, в більшості економічно розвинених країн - для бізнесу. В Австрії ж, кажуть, треба просто жити.

Край величних гір і блакитних озер, вода в більшості з яких за своїми якостями можна порівняти з питною. Самі австрійці настільки пишаються чистотою і чудовим смаком своєї води, що в знаменитих віденських кафе разом з дивним віденською кавою відвідувачам на окремому підносі подають склянку з холодною водопровідною водою - цей водопровід в Австрії провели сто років тому, вода в нього надходить з високогірних джерел. Альпійські гірськолижні курорти, австрійські оздоровчі центри і термальні джерела користуються заслуженою славою у всьому світі. А хто хоч раз побуває у Відні, «захворіє» цим містом назавжди. Столиця Австрії - унікальний пам'ятник архітектурних стилів від готики і епохи Відродження до постмодернізму. У Відні творили Моцарт, Бетховен, Гайдн, Шуберт, Штраус, Брамс ... І донині Відень вважається містом муз: всесвітньою славою користуються Віденська державна опера і Віденська філармонія, Віденський хор, Віденський хор хлопчиків.

Але не тільки природні і рукотворні краси Австрії приваблюють в країну численних іноземців. Головне - це політична і економічна стабільність: Австрія займає друге місце в світі за рівнем життя, третє - за показником захищеності особи та майна, четверте місце за валовим доходом на душу населення 1 , В країні низький рівень інфляції (приблизно 1,8%) і безробіття (приблизно 5% від числа працездатного населення). Якщо ж говорити про Відні, то протягом останніх років вона міцно утримує 2-3 місце серед столиць світу за рівнем життя, в той же час вартість проживання там відносно невелика - 16 місце в світовому столичному рейтингу 2 .

Її величність мода

До сімдесятих років минулого століття вартість нерухомості в Західній Німеччині зросла настільки, що перевищила ціни у її найближчого сусіда - Австрії. Заможні німці кинулися скуповувати австрійську нерухомість, за ними й інші європейці зацікавилися цією невеликою країною. На Заході виникла мода на Австрію. Іноземців привертала невисока в порівнянні з іншими розвиненими європейськими державами вартість житла і землі і відсутність річного податку на нерухомість. Зараз, згідно з даними Бюро статистики Австрії, 14,5% населення складають іноземці, що на 2% більше, ніж в США, класичній країні емігрантів. Щоб зберегти житло для своїх громадян, уряд був змушений ввести спеціальні квоти і ряд обмежень на покупку нерухомості, причому як для іноземців, так і для самих австрійців.

У кожній з дев'яти федеральних земель Австрії діють свої закони, що враховують інтереси розвитку регіону і захисту корінного населення. Так, в Тіролі, яка є резидентом регіону, тепер не можна придбати нерухомість без спеціального дозволу. У ряді земель введені обмеження на перепрофілювання об'єктів. Наприклад, купивши ферму, новий власник не має права побудувати на цій ділянці завод або навіть приватний будинок: він зобов'язаний, попередньо отримавши австрійську ліцензію, розводити худобу плюс поселити попереднього власника на його рідній землі. У тому ж Тіролі і в Каринтії діє сувора заборона на покупку нерухомості іноземцями, тому єдиний вихід - зареєструвати її на юридичну особу. Але і тут є свої тонкощі: по-перше, більше 50% підприємства повинно належати австрійцю, а по-друге, компанія не може існувати номінально, тобто необхідний директор, бухгалтер, потрібно платити податки, здавати баланси, що істотно підвищує вартість утримання об'єкта і доцільно тільки при покупці елітної або комерційної нерухомості. Ці закони неможливо обійти, т. К. Дозвіл федеральної влади на покупку будь-якої нерухомості - комерційної, житлової або просто землі - неодмінна умова угоди, все строго відстежується і контролюється як державою, так і урядами федеральних земель.

Російські покупці австрійський ринок нерухомості відкрили для себе порівняно недавно: в нашій країні мода на нерухомість живе за своїми законами, відстаючи від світової на кілька років. Спочатку у росіян був модний Кіпр, потім Іспанія, потім все кинулися в Чорногорію, і вартість нерухомості там злетіла до позахмарних висот, потім настала черга Болгарії, і ось зараз в моду входить Австрія. Правда, тільки в певних колах: заможні росіяни бізнесмени воліють відправляти туди свої сім'ї. Добре розкуповується нерухомість на знаменитих альпійських гірськолижних курортах і в Відні, куди росіяни приїжджають відпочити. Але масовим цей ринок все ж не стане.

З чого почати

Все життя австрійської держави суворо підпорядкована закону. Придбання нерухомості регулюється як державою, так і федеральними землями. Процес цей складний, в кожній з дев'яти федеральних земель свої правила, до різних категорій іноземців висувають різні вимоги. Тому перше, що необхідно зробити потенційним власникам житла в Австрії, - знайти надійне агентство - або австрійське, або має налагоджені зв'язки з Австрією. Ріелтори організують і проведуть операцію, клієнтові залишиться тільки поставити підпис під документами. Крім того, фахівці добре знають ринок, тому економія на вартості об'єкта напевно перевищить плату за ріелторські послуги. Самостійні спроби придбати нерухомість в Австрії можуть виявитися вкрай невдалими.

Відповідно до австрійським законодавством всі іноземці повинні мати спеціальний дозвіл на покупку нерухомості, видане федеральними властями. Щоб отримати дозвіл, необхідно, по-перше, переконати владу в серйозності своїх мотивів для покупки нерухомості в Австрії, а по-друге, мати гроші, причому обов'язково легального походження.

Оскільки отримати дозвіл складно 3 , Покупцеві неодмінно варто скористатися послугами висококваліфікованого юриста, який має ліцензію на роботу в Австрії. Юрист не тільки розбереться в тонкощах динамічно мінливого законодавства і буде супроводжувати угоду на всіх етапах 4 , Але і з урахуванням особистої історії покупця підбере найбільш підходяще для влади пояснення його прагнення жити в Австрії. Причини можуть бути різні: навчання, бажання провести на території країни забезпечену старість 5 , Запрошення на роботу ... Головне, щоб все точно відповідало дійсності, інакше буде відмова.

Єдиного списку документів для бажаючих придбати нерухомість в Австрії немає - в кожній федеральній землі він свій. Проте скрізь необхідний паспорт, можуть зажадати довідку з податкової і з місця роботи, а також довідку з органу правопорядку про відсутність судимості.

Угоди в Австрії проходять за участю агента з нерухомості 6 , Безпосередньо об'єкти продаються рідко, оскільки тільки фахівці досконально знають ринок і всі юридичні тонкощі оформлення нерухомості на іноземців. З 1997 року існує закон про маклерів, детально регулює процедуру відбору і покупки нерухомості, а також вимоги до агентам: наявність освіти, ліцензії, фірми. Цей же закон точно визначає розмір винагороди маклеру, яке платить покупець, - 3% + ПДВ (0,6%) від вартості покупки.

Спеціаліст агентства підбирає для потенційного покупця кілька варіантів, потім настає черга маклера продавця. Він викликається для перегляду нерухомості, на кожен об'єкт підписується окремий договір, що гарантує в разі покупки виплату австрійському фахівця комісійних. Незалежно від кількості маклерів, які беруть участь в процесі, покупець платить встановлені законом 3% тільки один раз. У разі відмови від придбання нерухомості на цьому, початковому, етапі штрафних санкцій не передбачено.

Переоформлення нерухомості на нового власника відбувається при обов'язковій участі нотаріуса 7 або адвоката, який готує проект договору-купівлі продажу і обов'язково перевіряє правовий статус об'єкта. Наприклад, першочергове право покупки можуть мати треті особи, може бути передбачено право проживання певної особи на продаваної території, право користування дорогою, що проходить по ділянці, і т. П.

Права на об'єкт, включені в земельну книгу 8 , Переходять від продавця до покупця. Купуючи земельну ділянку в Австрії, необхідно з'ясувати, чи є дозвіл на будівництво і в яких межах, клас будівництва, який регулює допустиму висоту будівель.

Підписи продавця і покупця під договором купівлі-продажу нерухомості запевняє нотаріус.

Нотаріус або адвокат, як довірена особа продавця і покупця, приймає плату, яку покупець переводить на спеціальний довірчий рахунок. Потім в земельній книзі робиться відмітка, що присікає можливість продажу даного об'єкту вдруге. Якщо продається об'єкт закладений (а це видно по виписці з земельної книги), то нотаріус або адвокат забезпечує звільнення від застави, щоб передати покупцеві нерухомість, не обтяжену боргами. Допускається також переведення боргу.

Які додаткові витрати несе покупець? Податок на передачу права власності - 3,5% від вартості об'єкта, збір за внесення в земельну книгу - 1% від вартості, оплата послуг юриста або нотаріуса (вона приблизно однакова) - приблизно 1,5-2,5% плюс ПДВ. Бажаючим взяти в банку іпотечний кредит доведеться заплатити ще 1,2% за реєстрацію іпотеки 9 в земельній книзі і 0,8% від величини кредиту як збір з кредитного договору.

Слід приготуватися до того, що оформлення документів займе досить багато часу - від шести до восьми місяців, якщо нерухомість купується на приватна особа. Але якщо покупка здійснюється на австрійську фірму, то все пройде набагато швидше, тому що компанія вже зареєстрована в Австрії.

вибір

Перш за все цікаві місця, де вартість землі і об'єктів зростає, - Відень і центри альпійських курортів. Туристичний сезон в Австрії триває вічно - тут чудово завжди, незалежно від пори року, а вибір занять досить широкий - від гірських лиж до купання 10 і риболовлі. Але ж мало хто знає, що ціни на сотку австрійської землі починаються всього лише від 500 євро ...

У Відні у іноземців найбільш популярні перший, четвертий, восьмий і дев'ятий райони 11 (Вони цікаві своєю близькістю до історичного і ділового центру 12 ), А в них - квартири в будинках старої споруди (Altbau). Традиційно до'рогі і користуються попитом околичні райони, що примикають до Віденського лісу, особливо дев'ятнадцятий район, і вілли під Віднем в престижних передмістях. Втім, для віденців відстань від будинку до центру не головне, це не Москва, і дорога з найближчого передмістя або з того ж 19-го району до центру займе не більше 20 хвилин в звичайний час і 40 хвилин в годину пік.

Вартість квадратного метра житлової площі в Відні починається від 2 тисяч євро і може доходити до 10 тисяч євро - в особняку початку XIX століття в самому центрі, в межах першого кільця. Але таких унікальних об'єктів залишилося мало. Наприклад, майже всі прибуткові будинки в центрі Відня вже скуплені банками і страховими компаніями, в приватних руках залишилося не більше 700 об'єктів, тому довго роздумувати покупцям годі й говорити: вони йдуть швидко і конфіденційно. Квартири в межах другого кільця стоять приблизно 3-5 тисяч євро за кв. м, на ціну впливають район, розмір, якість будівлі - наприклад, в елітних районах квадратний метр квартири великої площі приблизно в півтора рази дорожче, ніж маленькою. Будинок, що вимагає серйозного ремонту, буде продаватися набагато дешевше, ніж точно такий же, але в відмінному стані. Але не намагайтеся на цьому заощадити: ремонт в Австрії коштує нечуваних грошей, тільки робочим за їх працю доведеться заплатити приблизно 800 євро за кв. м.

Серед курортів дуже популярний Зальцбург і його околиці Зальцкамергут, Тіроль і Цель ам Зее. Максимальна ціна там доходить до 6 тисяч євро за кв. м.

Є місця, які дуже цікаві з точки зору купівлі нерухомості, але ринок там маленький і необхідно записуватися заздалегідь. Наприклад, Хальтштад - одне з найдавніших поселень Європи, чудова село на березі озера в оточенні гір. Нерухомість там дуже складно купити: коштує вона відносно недорого, але ніхто не продає, на продаж виставляється лише один-два об'єкти в рік.

Найпростіше придбати нерухомість в Граці, але там купують не дуже активно. Причина все та ж - мода.

Середня вартість житла в Австрії становить 1 900 євро за кв. м, ціни і процедури оформлення на первинному і вторинному ринках однакові, причому навіть для споруджуваних будинків. Тому купувати квартири «з нуля» цікаво тільки в об'єктах, що користуються підвищеним попитом (наприклад, апартаменти 13 на австрійському курорті Цель ам Зее, але подібна удача - рідкість). В основному ж первинний ринок - це недороге типове житло, привабливе лише для молодого покупця.

Вартість будівель і земельних ділянок в кращих місцях Австрії постійно зростає. Особливо інтенсивно підвищуються ціни на землю з виходом на берегову лінію озер, а вартість квадратного метра на озерному або гірськолижному курорті вже наблизилася до вартості квадратного метра житлової площі в центрі Відня.

Жити, здавати, продавати?

Особливість австрійського ринку нерухомості полягає в тому, що, як правило, люди купують там житло для того, щоб жити.

Здавати в оренду житлову нерухомість не особливо вигідно. По-перше, прибуток від цього бізнесу зазвичай не перевищує 5-7% річних, а по-друге, існують рамки, що обмежують зростання ренти. Але можна отримати непогані дивіденди, здаючи в оренду комерційну нерухомість, особливо площі під магазини та квартири на курортах.

Перепродаж теж не самий вигідний варіант 14 . Податок на продаж нерухомості в перші 10 років після покупки може досягати 50% від вартості об'єкта: швидка перепродаж вважається спекуляцією, з якою австрійська влада ефективно борються, примушуючи продавців поповнювати бюджет. Втім, якщо продавець був прописаний в належному йому об'єкті і може довести, що він там дійсно жив, при продажу через два роки після придбання його можуть зовсім звільнити від податків.

Ціни на нерухомість в Австрії досить стабільні. Але вартість елітних об'єктів постійно збільшується. У 2006 році почалося зростання цін на квартири в кращих районах Відня - 8% в рік, в 2007 році ця тенденція продовжилася. Дорожчають будинку в першу чергу в престижних районах.

Витрати на утримання австрійської нерухомості відносно невеликі. Податку на будівлі немає, цим країна вигідно відрізняється, наприклад, від Англії. Податок на землю розраховується на підставі кадастрової вартості ділянки і тому мінімальний.

Найдорожче в Австрії утримувати власний будинок, так як в холодний сезон його доводиться опалювати; крім того, необхідно підтримувати в ідеальному порядку не тільки зовнішній вигляд будівлі, але і навколишню територію. Оскільки ці витрати вельми відчутні, продавець ще перед переглядом об'єкта неодмінно повідомляє покупцеві приблизну суму щорічних витрат на обслуговування.

Багатоквартирний будинок міститься за принципом акціонерного товариства з обов'язковими щомісячними відрахуваннями в фонд будинку. На ці гроші будинок обслуговується і ремонтується. Якщо ж мова йде про серйозні зміни, таких як заміна ліфта або ремонт фасаду, питання про використання накопичених грошей вирішується на зборах мешканців. Фонд навіть може взяти кредит, якщо власних коштів недостатньо. Точна сума відрахувань завжди фіксується в договорі купівлі-продажу.

Що стосується витрат на воду та електрику, то тут все по лічильниках. Середньомісячні витрати за цими статтями також можна дізнатися при покупці, але врахуйте: наші співвітчизники витрачають електроенергію і воду, м'яко кажучи, не дуже економно у порівнянні з європейцями.

Вид на проживання

Купівля нерухомості в Австрії дозволяє задовольнити одну з вимог, що пред'являються до тих, хто звертається за отриманням дозволу на проживання (ВНЖ), - наявність гарантованого місця проживання. Хоча цілком достатньо просто орендувати квартиру 15 , Не обов'язково її купувати. Інші вимоги - наявність постійного доходу або певних фінансових коштів в Австрії і медична страховка.

Вид на проживання видають в межах квот, віділеніх щорічно федеральним землям. Кількість квот дуже обмежена, смороду вібіраються почти відразу, тому, если хочеться отріматі ВНЖ в Відні, нужно встігнуті Швидко подати заявку, інакше чекати придется до следующего року. В інших федеральних землях заявку теж бажано подати ще в першій половині року.

Вид на проживання в Австрії дозволяє вільно пересуватіся по странах Західної Європи (Шенген, Швейцарія, Ліхтенштейн). Підставами для отримання ВНЖ можуть служити:

• сімейні відносини з австрійцем чи іноземцем;
• самостійна и несамостійна підприємницька діяльність (у власній компании и в якості найманими працівника);
• навчання;
• приватна мета перебування;
• інші специфічні причини.

Сімейні стосунки з австрійцем чи іноземцем. Сімейні стосунки з австрійцем дозволяють отримати посвідку на проживання поза квотами, з іноземцем - квотоване ВНЖ. Іншими словами, одночасно з виїжджають до Австрії підприємцем можуть виїхати члени його сім'ї (дружина, діти).

Самостійна і несамостійна підприємницька діяльність. Якщо вас запрошують на роботу як наймана особа, компанія-наймач має підтвердити, що потребує вас як у фахівці, необхідно представити контракт або лист від фірми плюс пояснення, чому на роботу не можна було взяти австрійця. Можливий варіант - власний бізнес, але тільки якщо ви створюєте робочі місця, що цінується в Австрії вище, ніж інвестиції.

Бізнес в Австрії цікавий своєю стабільністю. Один із найприбутковіших видів підприємництва - туризм. На сьогоднішній день в цій сфері діють близько 70 тисяч підприємств малого та середнього бізнесу (готелі, ресторани, курортно-лікувальних закладів, пляжі і т. Д.), На яких зайнято понад 350 тисяч чоловік. У цій сфері потрібні численні спеціальні ліцензії, тому для нових власників простіше і вигідніше залишити весь старий персонал, до того ж для більшості клієнтів важливі не стільки самі послуги або товар (вони майже скрізь однакові), а атмосфера, яку створюють люди. В Австрії це відчувається як ніде.

Крім того, існують прибуткові види бізнесу, над якими іноземці рідко замислюються. Наприклад, бензоколонка або стоянка в центрі міста. Дуже стабільний варіант - парковка для автомобілів.

Інші специфічні причини можуть бути різними - наприклад, бажання провести в країні забезпечену старість, але в цьому випадку ви зобов'язані мати власний рахунок в австрійському банку.

Комплект документів Залежить від Підстави Отримання посвідкі на проживання и Включає в себе обов'язкові та додаткові позіції. До обов'язкових належать:

• довідка з міліції про відсутність судимості;
• страховий поліс по здоров'ю і нещасного випадку;
• документи на покупку або оренду нерухомості.

Законодавство Австрії щодо перебування в ній іноземців постійно змінюється, тому, як і при купівлі нерухомості, дуже важливо не пошкодувати грошей на хорошого юриста. Юрист повинен бути саме австрійським, мати ліцензію на роботу в країні і неодмінно спеціалізуватися на міграційних справах, адже ваші шанси багато в чому залежать від нього. Грамотний юрист пояснить, які документи потрібно зібрати, правильно оформить всі папери, підкаже, яку особисту історію краще уявити федеральної влади, і проконтролює всю процедуру оформлення. Тому, якщо мова йде про отримання посвідки на проживання в Австрії, консультація юриста обов'язкове.

Вид на проживання можна отріматі и до придбання нерухомості, но в цьом випадка винна буті НЕ только хороша історія грошей, но и ваша особиста історія. Важливо пояснити владі, чому ви хочете жити в Австрії, і переконати їх в тому, що ви можете допомогти країні.

Вважається, що Австрія ідеально підходить людям середнього і старшого віку: інфраструктура екстра-класу, високий рівень соціальної захищеності та безпеки. За рівнем життя країна поступається лише Швейцарії. Тому Австрія - вибір людини, яка думає в першу чергу про своє майбутнє.

Редакція дякує компанії EstateService, тел .: (495) 797-80-73, www.estateservice.ru , І особисто директора з розвитку Христину тузів, а також компанію MY NEW HOME Immobilien GmbH, тел .: +43 (676) 954-38-75, www.austria-home.ru , І особисто керівника компанії Віктора Новікова за допомогу в підготовці матеріалу.

1 За даними World Competitiveness Yearbook 2005.

2 За даними Mercer Human Resource Consulting, Cost of Living Survey 2005.

3 Дозвіл жорстко прив'язане не лише до історії покупця, але і до об'єкта, тому документи подають, коли вибір вже зроблено.

4 Краще підбирати ріелторів, які займаються супроводом аж до переведення права власності на об'єкт, а не тільки до підписання контракту купівлі-продажу, як зазвичай надходять австрійські фахівці.

5 У цьому випадку на рахунок має надходити не менше 15 тисяч євро на рік.

6 У Австрії він називається «маклер».

7 Краще скористатися послугами нотаріуса, що спеціалізується саме на операціях з нерухомістю, так як в цьому випадку кошти покупця зараховуються на довірчий рахунок виключно в Нотаріальному Банку, що знаходиться під спеціальним контролем Нотаріальної Палати Австрії.

8 Документ, який містить повну інформацію про всі об'єкти нерухомості Австрії.

9 В Австрії можна взяти іпотечний кредит приблизно під 6% річних; для нового клієнта банку, як правило, не більше ніж на 60% від вартості об'єкта.

10 Влітку озера прогріваються до + 28 ° С.

11 Кращі - перший і дев'ятий.

12 За формою Відень нагадує коло. З часів Римської імперії місто розширювався концентричними колами. Його центральна частина, так званий внутрішній місто, майже збігається з адміністративними кордонами Першого округу. Далі райони йдуть по спіралі, назв у них немає, тільки номери.

13 Двокімнатні квартири.

14 Втім, бувають і винятки. Одна з найзнаменитіших угод - продаж промисловцем паном Швайгхофер будівлі за адресою Kohlmarkt, 6, на найдорожчій вулиці Відня, за 18,7 мільйона євро і подальший перепродаж його новим власником російському інвесторові через дев'ять місяців за 27 мільйонів євро.

15 Тим більше що ціни на оренду в порівнянні з Москвою дуже щадні: хорошу двокімнатну квартиру в районі, прилеглому до центру, наприклад в другому, можна орендувати за 700-800 євро в місяць (стільки ж коштує оренда двокімнатної «хрущовки» в спальному районі нашої столиці).