1. ГРЕЦІЯ

Загальна ситуація на ринку оренди

Ринок нерухомості Греції досі не оговтався від кризи. Ціни на довгострокову оренду продовжують знижуватися. З найменш постраждалих від падіння районів варто відзначити престижні райони великих міст (Афіни, Салоніки, Волос), зате острівцем стабільності залишається курортна нерухомість, особливо, на відомих світових курортах островів Міконос, Санторіні, Корфу, на курортах материкової Греції, в Аттиці або на Халкідікі.

Експерти відзначають, що сьогодні розвивається і новий напрямок короткострокової оренди - у великих містах (в Салоніках або Афінах). Цей новий вид оренди затребуваний як туристами, які віддають перевагу квартирам готелям, і хочуть глибше зануритися в менталітет країни, так і орендарям на внутрішньому ринку, які подорожують у справах бізнесу і віддають перевагу домашньому затишку квартири, ніж стандартну готельну обстановку з нав'язаним сервісом. Під час кризи, коли зберігається тенденція зниження орендних ставок на довгострокову оренду, саме такий вид оренди допомагає значно підвищити прибутковість.

Регіони, найбільш привабливі для оренди

Найбільша затребуваність об'єктів туристичної оренди спостерігається на відомих грецьких курортах островах: Родос, Крит, Корфу, Міконос і Санторіні, материкових Аттики (і частково самих Афін), Халкідікі (і частково Салоніки).

Довгострокова оренда, перш за все, цікава в містах, в прив'язці до інфраструктурних об'єктів типу університетів, коледжів, військових частин і тд. Саме там відбувається велика ротація мешканців і завжди є затребуваність в невеликих квартирах і студіях в оренду. Тут можна бути впевненим, що без мешканців об'єкти точно не залишаться. Так само ринок довгострокової оренди розширився в кризу через проблеми з кредитуванням. Все більше місцевих жителів вважають за краще орендувати квартири, а не купувати їх через недоступність іпотеки.

Об'єкти, що приносять максимальний прибуток

Для довгострокової оренди вигідні невеликі квартири і студії в містах, поблизу від університетів, коледжів, військових частин і тд. Для короткострокової міської туристичної оренди - невеликі квартири з однією-двома спальнями і студії розташовані в історичному центрі, в крокової доступності від пам'яток, з можливістю зручного паркування автомобіля. Для туристичної оренди - апартаменти, таунхауси, вілли на престижних курортах, зі зручним міжнародним сполученням, переважно на першій береговій лінії, в крокової доступності всієї інфраструктури

Середня прибутковість

Ціна довгострокової оренди на квартиру з однією спальнею в середньому коливається від € 200-350 залежно від міста, району, стану об'єкта. Прибутковість, таким чином, складе від 4-5% річних - і до 7-9% річних при короткостроковій оренді. В даному випадку зростають ризики не повною заповнюваності і більшого зносу житла. Середня прибутковість нерухомості в Греції становить близько 5%, однак при грамотному підході можна досягти значно більш високих показників, близько 7-8% річних для курортної оренди.

Показники, що впливають на прибутковість:

• Сезонність. Наприклад, на Родосі сезон довше;
• Місцезнаходження та інфраструктура. Перша лінія моря затребувана завжди;
• Конкуренція. Так, в цьому році відкрито прямий рейс з Москви і Санкт-Петербурга в Кавала, існує великий попит на оренду на острові Тасос, хоча пропозиція там вкрай обмежена. Тому все що є, здається практично повністю;
• Стан туристичної галузі в країні. У Греції ринок туризму зростає на 10-15% в рік завдяки прекрасному клімату, безлічі прекрасних різноманітних курортів і напрямків і спокійній, дружній обстановці.

2. ЛАТВІЯ

Загальна ситуація на ринку оренди

Ринок оренди Латвії дуже активний - а сезонні і «довгострокові» об'єкти затребувані як місцевими жителями, так і іноземцями. Стабільність попиту дозволяє сьогодні іноземцям зробити дуже вигідні інвестиції, а діюча інвестиційна програма - ще й отримати ВНЖ країни при покупці житла вартістю від € 250 000.

В цілому в Юрмалі після відходу «Нової хвилі» вартість оренди знизилася на 10-15%, але після залишалася незмінною. Що стосується Риги, то вартість оренди не вагається протягом року - і не піддавалася сильним змінам за останні роки, тобто є дуже стабільною.

Регіони, найбільш привабливі для оренди

Традиційні напрямки для оренди в Латвії - це, безумовно, Рига, Юрмала і Юрмальська область. Рига - туристичне місто з постійним, цілорічним потоком туристів. Для Юрмали же характерна сильна сезонність. Літо, період з травня по вересень, - це повна заповнюваність об'єктів, вересень і жовтень - «оксамитовий сезон», листопад-лютий - період спаду. За літо «приморська столиця» Латвії приймає колосальну кількість туристів з Росії та інших країн СНД, і, за повідомленнями експертів, ціни на короткострокову оренду виростають в 2-5 разів в літній сезон. Для цілорічної оренди тут знімають вдома, пропозиція яких досить обмежена.

Об'єкти, що приносять максимальний прибуток

Для туристичної оренди в Латвії відмінно підходить центр Риги. Тут найбільшим попитом користується центр, район Посольств, і Старе місто. Покупцям варто мати на увазі, що в Ризі спостерігається серйозний дефіцит невеликих квартир економ-класу площею 30-50 кв. м, включаючи багатоквартирні панельні радянського виробництва. Це стабільний фінансовий результат протягом усього року. Для оренди таких об'єктів в буквальному сенсі вишиковується черга, вони здаються за перші пару днів після «виходу» на ринок за € 250-300 на місяць. Прибутковість складає 4-7% в рік. Вартість квартир даного типу - в межах € 50 000-80 000.

В Юрмалі для довгострокової оренди дуже добре здаються в оренду приватні будинки преміального сегмента з орендою в районі € 2500 в місяць + комуналка, будинки відразу ж займаються, здаються на довгий період. Також ситуаци йде і з ризькими будинками.

У інвесторів користуються популярністю і комерційні об'єкти - бізнес-центри, стріт-рітейл, склади, логістичні центри, прибутковість яких знаходиться на рівні 8-10%, а також офісні центри (до 7%), домоволодіння (5%). Вигідно купувати ділянки землі або будинку під реновацію, а також домоволодіння з маленькими квартирами для студентів або менеджерів нижчої ланки. Експерти відзначають, що при вкладенні € 1 млн через два роки можна повернути суму в € 2 млн.

Середня прибутковість

Cредние розцінки на короткострокову оренду житла на літо в Юрмалі становлять € 20-60 / 1 кв. м, для довгострокової оренди - € 5-15 / 1 кв. м в залежності від об'єкта. Середня вартість туристичної оренди квартири середнього класу становить € 80 на добу і досягає € 300 за сімейні апартаменти в центрі міста. Довгострокова оренда дво-, трьохспальної квартир в Ризі - € 450-700 на місяць. Також хороший прибуток приносять преміальні об'єкти - апартаменти в центрі міста, які здаються за € 1000-2000 на місяць. В цілому короткострокова оренда приносить власникам близько 7-10% річних, довгострокова оренда - 4-7% річних.

Кілька порад інвестору

Перш за все, щоб така важлива інвестиція приносила максимальний прибуток і була надійною, варто звернутися до фахівців ринку нерухомості як для пошуку об'єкта, так і для здійснення угоди. Також агентство здійснить менеджмент об'єкта - і, наприклад, допоможе його правильно меблювати для більш успішної здачі в оренду. При покупці необхідно розрахувати всі плюси і мінуси розташування і стану нерухомості, враховувати розташування та інфраструктуру.

3. ПОРТУГАЛИЯ

Загальна ситуація на ринку оренди

Число іноземних туристів, що відвідали Португалію в минулому 2016 році, зросла майже на 13% в порівнянні з попереднім роком - і вперше в історії перевищило позначку 10 млн туристів. За даними Національного інституту статистики (INE), в минулому році потік туристів склав майже 11 млн осіб, в той час як в 2015 році ця цифра становила 9,7 млн. Найбільша кількість туристів, що відвідали Португалію в 2016 році припало на громадян Великобританії, за не їй слідують мандрівники з Німеччини та Іспанії.

Головна особливість нинішньої ситуації - раннє бронювання об'єктів для відпустки відпочиваючими. Багато об'єктів, особливо це стосується вілл, то на липень-серпень вони виявляються повністю заброньованими вже в січні. Так що бронювання на липень-серпень варто здійснювати за сім-дев'ять місяців до дати приїзду. Забронювати щось в пішої доступності від пляжу в травні - фактично нездійсненне завдання.

Також варто враховувати сезонність: португальська нерухомість здається з квітня по жовтень. Переважна кількість об'єктів знаходиться в законсервованому стані в низький сезон. Іноді апартаменти здаються в довгострокову оренду, але тільки з листопада по березень. Нерухомість, розташована поруч з гольф-курортами користується попитом протягом усього року так як високий сезон у гравців в гольф доводиться з листопада по квітень. Нерухомість, як правило, здається в високий сезон потижнево, а не подобово. Найвища прибутковість припадає на липень і серпень. Чим далі від узбережжя розташований об'єкт, тим нижче ціна на оренду, але і вартість такого об'єкта нижче, що в кінцевому підсумку зрівнює прибутковість. Існує великий попит на об'єкти в довгострокову оренду. В силу більш низької прибутковості господарі об'єктів віддають перевагу короткострокову оренду і зняти квартиру або будинок на рік в Алгарве - завдання дуже складне, тому що пропозиція на ринку оренди фактично відсутня.

Регіони, найбільш привабливі для оренди

Британські експерти з Post Office Travel Money назвали південний регіон Португалії Алгарве самим бюджетним туристичним напрямком на 2017 рік. Це означає, що південний регіон Португалії як і раніше буде користуватися величезною популярністю у туристів, і приносити стабільний рентний дохід власникам нерухомості в Алгарве. Найпопулярніші туристичні местав Алгарве: Албуфейра, Портиман, Лагуш, Віламора. Так само набирає популярність міста в східній частині Алгарве-Тавіра і Ольян і райони західного Алгарве - Бургау і Алжезур. Для довгострокової оренди найбільш привабливі Лісабон і Порту.

Об'єкти, що приносять максимальний прибуток

Квартири з однією-двома спальнями в кондомініуми з гарною інфраструктурою: басейни для дорослих і дітей, паркінг, закритий комплекс, що забезпечує безпеку для сімейного відпочинку з дітьми.

Вілли, близько розташовані до інфраструктури (супермаркети, ресторани і бари), з наявністю басейну, саду та барбекю, мінімум з трьома спальнями. Піша доступність для пляжу не відіграє ключової ролі, так як відпочиваючі на віллах, як правило, користуються орендним транспортом. Хорошим попитом користуються вілли з великою кількістю спалень (6-8) і для відпочинку декількох сімей або груп.

Середня прибутковість

Туристична нерухомість - всі ціни наведено за високий сезон (серпень). Апартаменти в елітному туристичному комплексі в Албуфейре, поруч з пляжем - € 250 на добу. Апартаменти Т2 на гольф-курорті в Лагуші - € 120 на добу. Апартаменти Т2 в Віламоре в закритому кондомініумі з басейном - € 200 на добу. Вілла в передмісті Албуфейра, чотири спальні, в пішій доступності від пляжу - € 400 на добу. Вілла класу «люкс» з видом на океан в Салемі, в 100 метрах від пляжу, шість спалень - € 2000 на добу. Вілла в Віламоре, п'ять спалень, басейн, барбекю, поруч з гольф-клубом - € 600 на добу.

Довгострокова оренда (всі об'єкти мебльовані, рахунки за електрику і воду оплачуються окремо, кондомініум оплачує господар). Апартаменти Т2 в закритому комплексі з басейном в Віламоури: € 1350 в місяць Апартамент Т1 в Лагуші: € 480. Студія в Портімані, центр міста, закритий кондомініум: € 400 на місяць. Вілла в Віламоре з п'ятьма спальнями, басейном і садом - € 2500 в місяць. Вілла в Вале-до-Лобо, чотири спальні, басейн, сад - € 3500 в місяць. Прибутковість для короткострокової оренди становить 4-6% річних, для довгострокової оренди знаходиться на рівні 0,5-1,5% річних.

Поради інвесторам

Орендодавцю варто звернути особливу увагу на складання контракту при здачі в довгострокову оренду: краще скористатися послугами адвоката при складанні договору. Законодавство в Португалії знаходиться на стороні орендаря, і навіть в ситуації несплати знімається житла, орендодавцю виявляється дуже непросто виселити постояльців.

Прибутковість по короткостроковій оренді буде залежати від того, чи збирається сам господар займатися здачею житла - або укладе контракт з компанією, що управляє. Послуги компаній складають від 10% до 30% від отриманого доходу в залежності від обраного пакета обслуговування.

Якщо власник житла перебуває за межами Португалії, варто скористатися послугами компанії, вибравши пакет тільки сервісного обслуговування (заселення, виселення, прибирання), але бронювання здійснювати самостійно, скориставшись послугами порталів Airbnb або, наприклад, Tripadvisor.

4. КІПР

Загальна ситуація на ринку оренди

Сьогодні ринок нерухомості Кіпру в цілому - і його ринок оренди зокрема демонструють явні ознаки відновлення після кризи. Протягом останнього року спостерігаються різкі скачки збільшення числа угод: зріст досягає 140% за рік. Це багато в чому обумовлено поправками, внесеними в інвестиційну програму, згідно з якими поріг інвестицій в нерухомість до € 2 млн дозволяє іноземцям отримати громадянство Кіпру. Помітно відновлюється і будівельний сектор, який знаходився в стані стагнації в посткризовий період, на Кіпрі сьогодні зводиться все більшу кількість нового житла високого стандарту. Що стосується цін, то поки не сильна динаміка зростання дозволяє купувати житло за вигідною вартості, яка, за прогнозами експертів, буде тільки зростати. Покупці може сприяти іпотечне кредитування, знову поступово набирає обертів після банківської кризи.

Регіони, найбільш привабливі для оренди

Найбільш популярними регіонами є Лімассол, Пафос і Ларнака. Лімассол - місто з університетами, міжнародними школами офісами великих компаній, розвиненою інфраструктурою і широким асортиментом різноманітного житла найбільш привабливий для переїзду на постійне місце проживання і довгострокової оренди. Пафос - це напрямок для сезонного відпочинку, ті, хто купують тут будинки, повинні мати на увазі, що курорт не володіє цілорічної інфраструктурою, необхідною для постійного проживання, і життя взимку тут затихає. Тому, якщо серце все ж лежить до Пафосу, об'єкт для літньої здачі в оренду тут потрібно вибирати особливо ретельно, щоб він приносив максимальний прибуток. Ларнака, також як і Лімассол, має міжнародні школи і розвинену цілорічну інфраструктуру, але в цілому це більш спокійне напрямок. Це місто-порт має вигідне розташування, власний аеропорт, і від нього зручно добиратися до інших регіонів острова.

Об'єкти, що приносять максимальний прибуток

Для туристичної оренди на Кіпрі найбільшим попитом користуються апартаменти з двома спальнями, зручно розташовані поруч з морем і переважно відкривають гостям морську панораму прямо з вікон. Що стосується сезонної або довгострокової оренди, то для цього будуть потрібні більш просторі апартаменти або будинок, повністю укомплектовані всім необхідним для постійного проживання, цього ж повинна сприяти і інфраструктура, яка пропонує не тільки «туристичні» об'єкти у вигляді банків, супермаркетів і аптек. До них повинні приєднатися поліклініка і лікарня, школа, дитячий садок, зупинки громадського транспорту, магазини для дому та т. Д.

Середня прибутковість

Ціни на туристичні апартаменти з двома спальнями починаються від € 50-70 на добу. Але багато сімей приїжджають на Кіпр на місяць або на сезон. В цьому випадку, в Лімассолі оренда становитиме від € 1000. для просторих апартаментів на морі, з двома спальнями, повністю мебльованих і обладнаних всією необхідною технікою. У Ларнаці ціни на довгострокову оренду квартир починаються від € 300-500, а будинків - від € 1000 в місяць. Оренда будинку з трьома-чотирма спальнями і басейном на першій лінії біля моря починається від € 2500 в місяць з контрактом на рік - або близько € 200-250 на добу. На молодіжному курорті Айянапа нерухомість дуже добре здається на короткий термін в період осінь-літо-весна. Середньорічна туристична оренда на Кіпрі принесе дохід у розмірі 7%, довгострокова знаходиться на рівні 4%.

Кілька порад інвестору

Вчора Кіпр - це поки ще відносно доступні ціни. Експерти рекомендують не відкладати покупку нерухомості тут, оскільки економічні показники держави демонструють стабільний вихід з кризи і в майбутньому можна очікувати збільшення вартості нерухомості.

5. ІСПАНІЯ

Загальна ситуація на ринку оренди

Ринок оренди Испании - дуже жвавих и Постійно затребуваній гостями Сонячної країни як для туристичної, так и для довгострокової оренди. Недоладно здогадатіся, что цілорічна туристична оренда - це две іспанськіх «столиці» Мадрид и Барселона. Сезонність ж більш характерна для суперпопулярного узбережжя країни - від Коста-Брава на півночі до Коста-дель-Соль на півдні. Це ж стосується Балеарських і Канарських островів, які швидше за інших регіонів відновлювалися після кризи, демонструючи відмінний попит як на покупку, так і оренду туристичної нерухомості - і апартаментів, і вілл.

Колосальна цілорічна затребуваність туристичних апартаментів в Барселоні привела до значного дисбалансу попиту та пропозиції. Місто постійно заповнений величезною кількістю туристів, що турбує місцевих жителів, які періодично влаштовують тематичні мітинги, що закликають владу вжити заходів з приводу заполонений центру міста іноземцями. Мер лівого крила Ада кола за час свого «правління» з 2015 року ввела ряд серйозних обмежувальних заходів для ринку туристичної оренди. Головною з них стала повне призупинення видачі ліцензій на здачу туристичних апартаментів в оренду. Це призвело до того, що квартири, у яких ці ліцензії вже є, на порядок зросли в ціні. Сьогодні влада міста має намір поступово «виводити» туристів в передмістя, розвиваючи для цього необхідну інфраструктуру. Аналогічно ситуація і в центрі Мадрида, який також має намір ввести обмежувальні заходи по оренді, проте масштаб тут, очевидно, не настільки «глобальний», як в Барселоні.

Що стосується довгострокової оренди, то це іноземці вважають за краще селитися в Мадриді і Барселоні і їх передмістях - і вже потім в інших великих містах, Валенсії, Севільї, а також на островах і узбережжі.

Регіони, найбільш привабливі для оренди

Перш за все інвесторам варто звернути увагу на регіони для туристичної оренди, які користуються найбільшим попитом у туристів з усього світу. Це Канарські острови - зокрема, Тенеріфе -Балеарскіе острова (Майорка, Ібіца), а також курорти на узбережжях - від Коста-Брава до Коста-дель-Соль. Великий попит існує на курорти узбережжя Каталонії Коста-Дорада - Таррагона, Салоу, Камбрілс зважаючи на їх відносній близькості до Барселони. Довгострокова оренда - це Мадрид, Барселона, Валенсія і великі прибережні курорти. Те, де і яку купувати нерухомість з метою отримання доходу, залежить перш за все від бюджету інвестора і від цілей, які він переслідує.

Об'єкти, що приносять максимальний прибуток

Як і в інших країнах, найбільшою популярністю у «сезонних» туристів користуються відносно невеликі квартири - від студій до апартаментів з двома спальнями. Для довгострокової оренди це просторі апартаменти і будинки. Вартість квартири в центрі міста буде починатися від € 500 000, в споруджуваному проекті в передмісті - від € 250 000. Що стосується островів, то це, безумовно, преміальні вілли, вартість яких відповідає їх рівню і становить близько € 1 млн за будинок на морі з двома спальнями і абсолютно всім необхідним для комфортного життя.

Середня прибутковість

При туристичної оренді середня прибутковість в Іспанії перебуває на рівні 5-6% річних.

Кілька порад інвестору

Оскільки пропозиція об'єктів на узбережжі рясніє безліччю варіантів, для вибору інвестиційного житла, яке буде приносити максимальний прибуток, варто звернутися до експертів ринку - надійним агентам, що спеціалізуються на конкретно взятому регіоні.

Портал HomesOverseas.ru дякує за допомогу в підготовці статті Ірину Алазову ( Mercury Group Estate ), Олексія Астапчука ( MetropolisRiga ), Марину Лейфер ( Best Homes of Portugal ), Наталію Ковальову ( RES-RENT ), Марію Назарову ( Ideal Homes Cyprus ).

photocredits: дмитрий кругляк / flickr

HomesOverseas.ru