Грузія: перспективи нового знайомства

коротенько

Для жителів Росії Грузія в особливому поданні не потребує. Гостинна, мальовнича, самобутня, з часів СРСР Грузія помітно змінилася, але зберегла свій неповторний колорит. Багата історичною спадщиною, пам'ятниками ЮНЕСКО, сьогодні Грузія - це динамічно розвивається країна, уряд якої вкладає чималі кошти в розвиток і поліпшення інфраструктури, будівництво нерухомості, доріг та ін. З кожним роком Грузія приваблює все більше число іноземних інвесторів і туристів і, згідно з офіційними рейтингами , - займає провідні позиції в Європі і світі в плані безпеки і простоти ведення бізнесу.

Сьогодні громадянам 94 країн світу, в число яких входить і Росія, надається можливість перебування в республіці Грузії без візи протягом року. Для росіян, що подумують про внесок коштів в зарубіжну нерухомість, безумовним плюсом є близькість Грузії до Росії і наявність регулярних рейсів провідних авіакомпаній (2,5 години в дорозі), а також поширеність російської мови в ключових населених пунктах країни. Місцеві жителі до цих пір називають росіян «братами», не звертаючи уваги на політичні «тонкощі», що часом виникають у взаєминах наших країн. У Тбілісі є російськомовні школи, і ставлення до представників нашої країни, всупереч будь-яким забобонам, - дуже тепле.

трохи статистики

Починаючи з 2004 року уряд Грузії провело ряд радикальних економічних і законодавчих реформ, приділивши особливу увагу боротьбі зі злочинністю та корупцією. З цього моменту темпи розвитку країни помітно прискорилися - так само як і активність інвесторів, зацікавлених в нових можливостях країни.

Згідно з результатами досліджень світового рівня злочинності та безпеки, проведених Gallup World в 2010-2012 роках, Грузія зайняла 3 місце серед всіх країн світу. А в 2014 році Грузія опинилася на 11 місці серед 197 країн за індексом ризику корупції, випередивши такі європейські держави, як Голландія, Франція і Норвегія.

Згідно з даними «Звіту по веденню бізнесу», випущеного Світовим банком і МФК і заснованого на даних фінансової корпорації Doing Business, в якому порівнювалися економічні показники 189 країн світу, Грузія зайняла ряд провідних позицій. Так, за легкістю ведення бізнесу вона виявилася на 8 місці в світі; по реєстрації власності - на 1 місці; по кредитуванню - на 3 місці; щодо захисту інвесторів - на 16 місці (для порівняння, Росія в цьому пункті виявилася на 115 місці).

Грузія має низькі податкові ставки в порівнянні як з країнами східної, так і центральної Європи. Згідно з даними «Звіту по веденню бізнесу», країна має найнижче загальний податковий тягар в Центральній і Східній Європі - і 7 місце в світі. Сьогодні в Грузії є лише шість видів податків.

Традиційно Грузія була «мостом», що з'єднує європейські та західні ринки з величезним потенціалом Каспійського і Середньоазіатського регіонів. Це впливає як на економіку та інфраструктуру країни, так і позначається на туристичному секторі. Всього в Грузії три міжнародні аеропорти, оновлена ​​залізнична система, чотири морських порту. У 2013 році доходи від туризму в Грузії перевищили $ 1,7 млн.

Офіційною валютою Грузії є ларі, обмінний курс якого на 26 червня 2015 року становить 24,22 рубля.

Географія і не тільки

Грузія займає центральну і західну частину Закавказзя. На півночі країна межує з Росією, на сході з Азербайджаном, на півдні з Вірменією і Туреччиною, а на заході омивається Чорним морем. Кордон з Росією проходить по головному хребту Кавказьких гір, де і знаходяться найвищі вершини на чолі з горою Шхара (5068 метрів). До регіонів Грузії відносять одне місто (Тбілісі), дві автономні республіки (Абхазія і Аджарія) і дев'ять країв (Гурія, Імеретія, Кахетія, Мцхета-Мтіанеті, Рача-Лечхумі і Квемо-Сванетія, Самегрело і Земо-Сванетія, Самцхе-Джавахеті, Квемо-Картлі, Шида-Картлі).

До регіонів Грузії відносять одне місто (Тбілісі), дві автономні республіки (Абхазія і Аджарія) і дев'ять країв (Гурія, Імеретія, Кахетія, Мцхета-Мтіанеті, Рача-Лечхумі і Квемо-Сванетія, Самегрело і Земо-Сванетія, Самцхе-Джавахеті, Квемо-Картлі, Шида-Картлі)

Республіка розташована в чотирьох кліматичних зонах, що помітно розширює можливості як для відпочинку туристів, так і для вибору найбільш підходящого регіону для покупки нерухомості. На заході країни клімат субтропічний, а на сході переходить від субтропічного до помірного. Незважаючи на те, що великий вплив на клімат країни надають гори, тепле повітря з Чорного моря доходить і до найвіддаленіших ділянок Грузії. А відстань від морських до гірськолижних курортів тут становить всього 60 км! Літо в країні помірно жарке, cредняя температура повітря в серпні становить + 23-26 ° С, а літнім туристичним сезоном вважається період з вересня по жовтень. Зима в республіці м'яка і тепла. В середньому, в січні температура тримається на рівні + 3-9 ° С, але в горах може опускатися і до -16-20 ° С. Гірськолижним сезоном вважається період з грудня по березень.

У Грузії більше 2000 термальних джерел, і 22 основних джерела мінеральних вод, що виробляють знаменитий «Боржомі», а також «Звара», «Саирме», «Набеглаві». У країні є родовища лікувальної грязі, біля яких розташовані бальнеологічні курорти (Ахтала, Цхалтубо, Боржомі та ін.).

Про грузинську кухню можна складати поеми і говорити нескінченні тости. Щедра природа Грузії подарувала їй велику кількість ароматних трав і прянощів, соковитих овочів і фруктів, найсвіжіше м'ясо і ніжні сири. Проста і одночасно витончена гастрономія Грузії - одна з причин любові до країни туристів і тих, хто вирішує назавжди оселитися тут. Чималу роль в цьому відіграє і виноробна культура країни, що йде корінням в старовину. Кожен регіон Грузії має свої традиції приготування і страви, тільки для перерахування яких буде потрібно окрема стаття. Відвідування ресторанів, кафе і забігайлівок - обов'язковий пункт програми при знайомстві з Грузією. Але будьте напоготові: в цій подорожі неодмінно настане момент, коли гостинні грузини будуть запрошувати вас випити чачі з рогу. Відмовитися, як нескладно здогадатися, не вийде.

Як дістатися

З Москви в Тбілісі літають регулярні рейси Georgian Airways, S7, Трансаеро і Аерофлоту. Час в дорозі - близько 2,5 годин. S7 також здійснює прямі рейси в Батумі. З Санкт-Петербурга та інших міст Росії в Грузію доведеться добиратися з пересадками (через Москву). Усередині країни можна пересуватися як на орендованому автомобілі, так і громадським транспортом.

Регіони, популярні для інвестицій

Тбілісі - столиця країни, її культурний та історичний центр, сучасний, стрімко розвивається мегаполіс. Сьогодні уряд вкладає значні кошти в розвиток Тбілісі, забудовники зводять тут нові житлові комплекси, представлені провідні світові мережі готелів і супермаркетів, процвітають локальні бренди. Потреба в інфраструктурі зростає дуже швидкими темпами - і попит на житло перевищує пропозицію.

Потреба в інфраструктурі зростає дуже швидкими темпами - і попит на житло перевищує пропозицію

Експерти відзначають, що Тбілісі є як оптимальним місцем для постійного проживання, так і для покупки інвестиційного житла. Розвинена інфраструктура міста дозволяє зручно вести бізнес, наявність російськомовних шкіл - переїхати сюди на постійне місце проживання з дітьми, стабільний туристичний потік - вкласти кошти в житло під оренду.

Найбільш вигідною є короткострокова оренда в літній сезон, при цьому туристи вважають за краще селитися в старому місті ближче до основних визначних пам'яток. Пожвавлюється туристичний ринок Тбілісі на травневі свята, а також восени, під час збору врожаю, коли бонвівана тримають шлях через Тбілісі до Кахетії пробувати вина нового врожаю. Популярним часом у гостей міста також є Різдво і Новий рік, а гірськолижники заглядають в Тбілісі в період з грудня по березень, коли спускаються з гір Гудаурі і Бакуріані.

Паломники і любителі культури приїжджають погостювати в Тбілісі круглий рік. Великою популярністю у гостей Тбілісі користуються Анчісхаті - найдавніший собор столиці, побудований в VI столітті, церква Метехі, фортеця Нарікала на березі Кури, а також пам'ятники католицької архітектури: кафедральна церква Св. Петра і Павла в стилі бароко і церква Богоматері. Історичний центр Тбілісі - вузькі вулички зі старовинними будинками XVIII-IXX, що купаються зелені, є обов'язковим пунктом знайомства з містом, так само як і різноманітні кафе та ресторанчики, що пропонують місцеву кухню і вина. Також варто відвідати Ботанічний сад Тбілісі, а в околицях столиці - з'їздити в древнє місто Мцхета, що був колись столицею Грузинського царства, і монастир Джварі.

Представники провідних ріелторських агентств також розповідають про те, що сегмент «житло для менеджерів» є на сьогоднішній день в Тбілісі порожній нішею, хоча і може стати вигідним вкладенням коштів. У столицю Грузії постійно приїжджають фахівці з інших країн, в тривалі відрядження на два-три місяці, а представники компаній, в яких вони працюють, готові платити за гідне житло гідні гроші.

Гірськолижні курорти Бакуріані та Гудаурі здавна користуються у туристів великою популярністю - і сьогодні стрімко розвиваються. Уряд країни докладає всіх зусиль до того, щоб зробити гірськолижні напрямки країни нічим не поступаються альпійським курортам: як за рівнем катання, так і в плані навколишнього траси інфраструктури. Уже сьогодні тут представлені провідні світові готельні мережі, проте в високий сезон спостерігається помітний дефіцит житла в приватному секторі - зняти окремий будинок може бути досить проблематично. Так що пристрасним гірськолижникам, які розглядають можливість інвестицій, є над чим замислитися.

Так що пристрасним гірськолижникам, які розглядають можливість інвестицій, є над чим замислитися

Нерухомість на гірськолижному курорті Гудаурі затребувана переважно протягом сезону, який триває найдовше 4,5 місяця, а в міжсезоння життя в тутешніх місцях затихає. Бакуріані також є бальнеологічним курортом - туристи приїжджають сюди круглий рік. Незабаром до двох популярних гірськолижних напрямків Грузії приєднається і третє: в Аджарії активно ведеться будівництво нового курорту Годердзі, який в найближчі роки відкриє схили для гірськолижників - а взимку вже працює в тестовому режимі.

Батумі - найбільш швидко розвивається курорт на чорноморському узбережжі. А також - другий після Тбілісі діловий центр Грузії, в якому проводяться бізнес-форуми, фестивалі, концерти, популярні світські та молодіжні заходи.

З 2004 року Батумі має статус «проекту національної важливості» і активно підтримується державою. Для будівництва в місті підготовлена ​​вся необхідна інфраструктура - і великі готельні мережі на чолі з відомими архітекторами втілюють тут в життя сучасні проекти. Старовинні пам'ятки курорту гармонійно поєднуються з актуальними міськими нововведеннями. У Батумі є парки, театри, концертні зали, художні галереї, аквапарк, дельфінарій, канатна дорога, ботанічний сад, лазерні фонтани - і, звичайно, природні заповідники. Всього в місті шість казино, і в доступному для огляду майбутньому до них приєднається ще 30, що зробить Батумі четвертим за величиною ігровим центром в світі.

Щорічно Батумі відвідують до 1 млн. Туристів, і кількість гостей постійно зростає. Батумі цікаво розглядати в якості інвестицій в курортне житло - для тимчасового проживання під час відпустки і його подальшої здачі в оренду. Батумі досить жвавий протягом літнього сезону, і любителям тиші, природи, сім'ям з дітьми або пенсіонерам може припасти до душі селище Сарпі, що в 30 км від Батумі неподалік від кордону з Туреччиною, а також відомий курорт Кобулеті (21 км на північ від Батумі ).

Сьогодні у туристів набирає популярність і Сванетія, з недавніх пір стала транспортно доступною, проте в даний момент як інвестиції цей регіон можна розглядати лише тим, хто справді закоханий ці місця і не уявляє життя без сванські гір.

Ситуація на ринку нерухомості

ринок нерухомості Грузії сьогодні знаходиться на підйомі. Країна приваблює все більше інвесторів з-за кордону, і все більше число іноземців залишаються тут жити. Крім цього, у зв'язку із загальним підвищенням рівня життя в країні, самі громадяни Грузії підтримують ринок житла в досить жвавому стані.

Найбільшу частку ринку Грузії на сьогоднішній день займає вторинне житло. Експерти звертають увагу на те, що найчастіше покупка саме об'єктів вторинного ринку виявляється виправданою, з огляду на те, що не всі забудовники в точності дотримуються термінів здачі проектів. Тому, якщо для інвестора важливо час і швидка віддача коштів, то варто звернути увагу на «вторинку», вже здане нове житло - чи ж будується, але від девелоперів з «ім'ям» і хорошою репутацією на ринку.

Нові проекти діляться на два основні сегменти: бюджетне і елітне житло. Нерухомість бізнес-класу і резиденції готельного типу (апарт-готелі) - це нове, активно розвивається напрямок для Грузії. Цей сегмент, цікавий як для інвесторів, так і для сімейного відпочинку, пропонує сервіс, схожий з тим, що можна зустріти в готелях високого класу - територію, що охороняється, басейн, спа, дитячі майданчики, спортивні зали, ресторанні комплекси та ін. За ціною трохи вище середньої, якщо порівнювати з приватним сектором.

Якщо розглядати покупку нерухомості в Грузії як вкладення коштів і отримання прибутку, варто звернути увагу на об'єкти великих компаній, будівельних організацій з хорошою репутацією і великим досвідом на ринку. Тільки великі компанії будують об'єкти на свої власні кошти без залучення кредиту, а також пропонують оформити міжнародну банківську страховку вкладених коштів. Вартість житла на етапі будівництва - приблизно вдвічі нижче, ніж у готових будинках. Великі забудовники також пропонують послуги керуючої компанії, яка займеться складанням житла в оренду.

ціни

В середньому по Грузії вартість квадратного метра в сучасних багатоквартирних будинках становить близько $ 750, але може бути і як майже вдвічі нижче, так і в кілька разів вище, залежно від будівлі і його розташування. Так, ціни за житло в старому фонді на лівому березі річки Кура, яка розділяє Тбілісі на старе і нове місто, в середньому становлять від $ 300 за кв. м. І, навпаки, інвестиції в житло в престижних районах правого берега можуть оцінюватися в $ 1500 за кв. м і вище. Найбільш дорогим житлом столиці Грузії є будівлі в самому центрі міста: наприклад, в будинку за будівлею парламенту на вулиці Руставелі квадратний метр оцінюється в $ 2500. Є й унікальні об'єкти з унікальними видами, обробкою і ін., Де «квадрат» коштує $ 4500, але вони насилу знаходять свого покупця.

Вартість житла в нових районах найбільших міст Грузії і околицях Тбілісі - від $ 600/1 кв. м.

Стандартна квартира з однією спальнею для здачі туристам на вторинному ринку в хорошому районі міста, яка буде генерувати стабільний дохід протягом сезону, може бути придбана приблизно за $ 75 000 - і здаватися за суму $ 70- $ 250 на добу в залежності від розташування і обстановки. Дуже популярна у туристів вулиця Шарденом, яка, однак, має в своєму розпорядженні невеликим пропозицією житла: багато об'єктів перебудовані під апарт-готелі, в тому числі і відомих місцевих мереж.

Середня щомісячна орендна плата за квартиру площею 50-60 кв. м в центрі Тбілісі становить $ 500.

Попит на короткострокову оренду в Тбілісі і туристичну оренду на гірськолижних і морських курортах Грузії безперервно зростає: на ринку спостерігається дефіцит пропозиції. У Батумі активно ведеться нове будівництво, і цікавим варіантом інвестицій є придбання житла в апарт-готелях. Вартість квадратного метра в них починається від $ 700/1 кв. м і може досягати $ 1700 $ 2000/1 кв. м за апартаменти з панорамним видом і пентхауси з розкішною плануванням. Оренда невеликих студій коштує від $ 60 на добу в залежності від сезону і близько $ 250 на добу за просторі апартаменти з хорошим видом.

Як приклад можна розрахувати прибутковість при покупці апартаментів площею 30 кв. м в споруджуваному апарт-готелі в Батумі на першій лінії моря. Вартість квартири на етапі будівництва становить $ 25 000, через півтора року, після здачі, вона складе $ 51 000. Ремонтні роботи під ключ обійдуться в $ 10 000. А вартість оренди складе $ 70 на добу. Сума доходу за три місяці на рік - $ 6300 з них 9% на послуги керуючої компанії. Річні витрати на утримання - $ 240. Підсумкова прибутковість: 15%.

Будинки приватного сектора знаходяться в основному за межею Батумі, в напрямку Кобулеті. Будиночок дачного типу тут можна придбати за суму від $ 35 000, повністю готовий до проживання сім'ї добротний будинок за $ 100 000, а ціна елітної вілли цілком може досягати $ 1,5 млн і вище.

На гірськолижних курортах, наприклад, в Бакуріані вартість приватних будинків становить близько $ 60 000- $ 70. 000, сучасних котеджів від $ 230. 000, апартаментів - від $ 16 000- $ 20 000. Їх купують переважно для постійного відпочинку в гірськолижний сезон з можливістю здачі в оренду керуючої компанією. Вартість оренди на добу в високий сезон починається від $ 80- $ 100 на добу.

Процедура покупки нерухомості та оподаткування в Грузії

Купівля нерухомості в Грузії дозволена іноземцям. Вінятком є ​​землі СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО призначення, придбання якіх НЕ є громадянам других держав. Власність может буті оформлена як на Фізичне, так и на юридичним особам. На оформлення угоди знадобиться не більше одного робочого дня (укладення договору, оплата в банку, реєстрація прав в державному публічному Реєстрі). Виписку з Реєстру можна подивитися і роздрукувати з офіційного сайту www.reestri.gov.ge . Виписка має свій унікальний штрих-код міжнародного стандарту і не вимагає засвідчення. Придбати нерухомість в Грузії можна і дистанційно, оформивши на свого представника нотаріально завірену довіреність.

Іпотечне кредитування

Покупцям об'єктів нерухомості у великих проектах надається миттєвий кредит в спрощеному порядку за один день, незалежно від громадянства. Кредит затверджується лише на основі посвідчення особи; довідка про доходи та інші документи з Росії не потрібні. Іпотечна ставка - 9% за умови, якщо перший внесок становить 30%, але можливі інші умови кредитування при мінімальному внеску 10%.

Витрати і податки на нерухомість

Вартість реєстрації в Державному публічному реєстрі становить $ 63 (чотири робочих дня), $ 153 (один день), $ 183 (одна година). З документів необхідні тільки міжнародний паспорт і договір. Податків на покупку нерухомості в Грузії не існує.

Регулярні платежі за обслуговування нерухомості у великих проектах (ресепшн, охорона, прибирання загальних територій, ліфт, технічне обслуговування квартири, пожежна безпека) становлять $ 240 $ 300 в рік. Витрати на електрику і воду розраховуються за лічильниками і безпосередньо залежать від витрат.

Існує майновий податок, який сплачується тільки в разі отримання доходу на території Грузії в розмірі понад 40 000 ларі (близько $ 20 000) на сім'ю. Максимальна річна ставка податку становить 1%.

При здачі нерухомості в оренду, розмір прибуткового податку становить 5% для фізичних осіб.

Портал HomesOverseas. ru дякує за допомогу в підготовці статті Анну Василенко ( корпорація « Адвекс. Нерухомість » ) І Георгія Гочелеішвілі ( Global Promo Group ).

photocredits: flickr

Ольга Потягаева

HomesOverseas.ru